O que é CRI? Saiba o que considerar antes de investir em um

Quem busca montar uma carteira de investimentos diversificada está sempre atento para conhecer as melhores oportunidades do mercado. Por isso, muitas dessas pessoas têm se perguntado o que é CRI, uma modalidade de aplicação que vem ganhando popularidade entre os brasileiros.

Se você ainda não conhece esse tipo de investimento, leia com atenção este post. Vamos mostrar o que é esse ativo e o que você deve considerar antes de aplicar o seu dinheiro. Confira!

Entenda o que é CRI

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou apenas CRIs, são títulos atrelados a empresas do setor imobiliário e de construção civil. Essa é considerada uma aplicação de renda fixa, uma vez que os rendimentos são definidos no momento da aquisição dos papéis. Além disso, esse ativo é destinado a investidores qualificados, devido ao alto aporte inicial exigido.

De forma geral, as companhias emitem esses títulos como uma forma de captar recursos para financiar suas atividades. Quem os adquire, passa a ser remunerado de acordo com o fluxo de rendimento de créditos concedidos para financiar projetos do setor.

Os CRIs são emitidos por securitizadoras contratadas por essas empresas, que organizam esses créditos em forma de títulos que podem ser negociados com os investidores. Vale destacar que a modalidade está regulamentada na Lei nº 9.514/1997.

Saiba o que avaliar antes de investir

Assim como toda decisão envolvendo nosso dinheiro, o investimento em CRI deve ser precedido de uma boa análise. Veja quais são as principais considerações.

Prazos e liquidez

O primeiro ponto que deve ser analisado é que os CRIs são aplicações de médio e longo prazo, podendo chegar a 15 anos. Além disso, não é possível fazer o resgate antecipado dos valores investidos, já que a liquidez acontece apenas na data de vencimento.

Por isso, é importante ter um bom planejamento para garantir que esses recursos não farão falta ao orçamento enquanto estiverem aplicados.

Senioridade e Garantias

Os CRIs possuem um mecanismo de liquidez que visa assegurar prioridades de pagamentos chamado de Subordinação. A Subordinação conta normalmente com 3 tipos de senioridade: a Subordinada Sênior, Subordinada Mezanino e a Subordinada Jr. 

O recebimento dos pagamentos aos detentores da série Subordinada Jr é condicionada ao pagamento da série Mezanino e Sênior, e da mesma forma caso tenha inadimplência no CRI, a série Sênior só começa a sofrer após o esgotamento das séries Mezanino e Jr. Dessa forma existe um colchão de garantia relacionada a prioridade de recebimento das parcelas (dívidas), tambem chamadas de PMTs.

Da mesma forma que pode ter subordinações diferentes em um CRI, este pode tambem ser de série única. A subordinação não é o único mecanismo de segurança que um CRI pode ter, existem diversos outros como Alienação Fiduciária, Razão de Fluxo Mensal e Razão de Saldo Devedor mínimo, LTV (Loan to Value) baixo, Coobrigação, entre outros. 

Riscos da aplicação

Mesmo sendo um investimento de renda fixa, os CRIs podem apresentar um nível de risco moderado. Isso porque esses papéis são lastreados em empresas privadas, fato que representa menos garantias quando comparamos com títulos públicos, por exemplo.

Outra desvantagem a ser considerada é que essa aplicação não conta com a proteção do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), que restitui eventuais perdas dos investidores por falência da instituição financeira em outros tipos de aplicação, como CDBs e Letras de Crédito.

Taxas e impostos

Em geral, as corretoras não cobram taxas de administração para o investimento em CRI, o que é um grande atrativo para esse negócio. Além disso, também não há incidência de IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) e os ganhos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Perfil de investidor

Diante de riscos de crédito e de liquidez maiores do que em outras opções de renda fixa, considerar o próprio perfil de investidor é fundamental para decidir se esse negócio é o ideal para cada caso. Esse cuidado reduz os riscos de enfrentar situações inesperadas durante o período de aplicação.

Outro ponto é que, como dissemos, esse investimento demanda um alto aporte inicial, o que o torna praticamente inacessível para muitas pessoas. Por isso, uma boa alternativa para acessar os CRIs é por meio de fundos que contenham esses títulos em seu portfólio.

Assim, o principal cuidado que deve ser tomado é garantir que o fundo escolhido seja administrado por uma boa gestora de investimentos, que buscará sempre os melhores resultados para seus participantes.