Conheça as classes de fundos imobiliários

Se você está pensando em diversificar seus investimentos e explorar o mercado imobiliário, está no lugar certo. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm se destacado como uma opção acessível e interessante para investidores que buscam exposição a esse setor. Nesse sentido, é necessário compreender as classes de fundos imobiliários.

Neste artigo, vamos explorar as diferentes classes de fundos imobiliários disponíveis, desde os tradicionais fundos de tijolo até os inovadores fundos híbridos. Você aprenderá sobre as características de cada tipo de fundo, suas estratégias de investimento e os potenciais retornos que podem oferecer.

Antes de mergulharmos nas diferentes classes de fundos imobiliários, é importante entender o que são os FIIs e como funcionam. Vamos lá!

O que são fundos imobiliários?

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento coletivo que permitem que diversos investidores contribuam financeiramente para aplicar no mercado imobiliário de forma conjunta. O patrimônio total do fundo é dividido em cotas, representando as “frações” adquiridas pelos investidores.

Sob a gestão de um profissional especializado, conhecido como gestor do fundo, as decisões estratégicas e operacionais são tomadas, direcionando os recursos para diversas oportunidades, como a construção ou aquisição de propriedades.

Os retornos gerados por esses investimentos são distribuídos entre os participantes de acordo com suas contribuições individuais. 

É importante ressaltar que, ao contrário dos proprietários convencionais, os cotistas não possuem direito real sobre os empreendimentos e não são pessoalmente responsáveis por suas obrigações legais. 

Essa abordagem coletiva oferece uma maneira acessível e diversificada para os investidores ingressarem no mercado imobiliário, permitindo que participem de empreendimentos que, individualmente, poderiam estar fora de seu alcance.

Quais as classes de fundos imobiliários?

A seguir, detalharemos os principais tipos de fundos imobiliários e suas características fundamentais:

Fundos de tijolo

Fundos de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, geralmente já construídos, proporcionando rendimentos mensais que se assemelham a recebimentos de aluguel. 

A característica fundamental dos fundos imobiliários de tijolo é o investimento direto em propriedades físicas. Seu objetivo principal é adquirir imóveis para locação, visando tanto os rendimentos provenientes dos aluguéis quanto o potencial de valorização ao longo do tempo.

Por meio da captação de recursos decorrente da emissão de novas cotas, os fundos de tijolo têm a capacidade de adquirir novos ativos imobiliários e receber aluguéis sobre esses investimentos. Os lucros provenientes desses aluguéis são distribuídos aos cotistas na forma de rendimentos.

Alguns exemplos de segmentos de fundos de tijolo incluem lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, galpões industriais, supermercados, educacional, hospitais, hotéis e agências bancárias. 

Cada um desses segmentos representa oportunidades de investimento em diferentes áreas do mercado imobiliário, oferecendo aos investidores uma diversificação de portfólio e potencial de retorno.

Fundos de papel

Os fundos de papel, também conhecidos como fundos de recebíveis imobiliários, são caracterizados por investir em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), que são títulos de dívida ligados ao mercado imobiliário. 

Diferentemente dos fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, os fundos de papel concentram-se em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário. 

Esses títulos são emitidos por companhias securitizadoras a construtoras, incorporadoras ou mesmo fundos de tijolo que buscam financiar a construção ou a aquisição de projetos imobiliários. Com a emissão do CRI, essas empresas conseguem recursos para realizar o seu objetivo de construir ou adquirir grandes propriedades e, em troca, ficam responsáveis pelo pagamento de juros e correção monetária, oferecendo uma alternativa de investimento a um perfil de investidores que não quer correr o risco do projeto diretamente.

A remuneração desses títulos geralmente está atrelada a um índice de inflação, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário). Além disso, os CRIs comumente possuem garantias com alto valor, que oferecem maior segurança aos investidores.

Fundos de Fundos

Os Fundos de Fundos (FOF) são uma modalidade de investimento caracterizada por investir em cotas de outros fundos imobiliários. Em essência, ao adquirir cotas de um FOF, você está indiretamente investindo em uma carteira diversificada de fundos imobiliários.

Uma das principais vantagens dos FOFs é a possibilidade de acesso a uma variedade de fundos com um aporte financeiro menor do que seria necessário para investir diretamente em cada um deles individualmente, além de contar com um gestor profissional na escolha de bons fundos. 

Isso ocorre porque os gestores dos FOFs são responsáveis por selecionar e adquirir os fundos que compõem a carteira, aliviando o investidor dessa responsabilidade.

Esses gestores são profissionais especializados no mercado imobiliário e têm como função escolher os melhores fundos para compor o FOF, buscando maximizar os retornos e reduzir os riscos para os investidores. 

Portanto, os FOFs representam uma opção interessante, especialmente para investidores iniciantes que desejam entrar no mercado imobiliário sem a necessidade de um conhecimento profundo sobre os diversos fundos disponíveis.

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento representam uma categoria de fundos imobiliários que se concentram em investir na construção de imóveis com o objetivo de posterior venda. Esses fundos lucram principalmente com a diferença entre o custo da construção e o valor de venda dos imóveis.

Essa modalidade de fundo também pode incluir projetos de construção de imóveis corporativos, os quais são mantidos por um período de tempo para usufruir dos aluguéis antes de serem vendidos.

Em essência, os fundos de desenvolvimento assemelham-se a empresas de construção civil, pois investem na aquisição de terrenos e na execução de projetos imobiliários com o propósito de lucrar com a venda ou locação dos imóveis finalizados.

Embora os fundos de desenvolvimento ofereçam o potencial de gerar retornos elevados, é importante destacar que também estão sujeitos a diversos riscos, como atrasos na conclusão das obras, imprevistos no orçamento e flutuações no mercado imobiliário.

Fundos híbridos

Os fundos híbridos representam uma categoria de fundos imobiliários que combinam investimentos em duas ou mais classes de fundos, como um fundo que investe em imóveis físicos e também em títulos de dívida imobiliária. 

Essa abordagem híbrida mescla as características dos fundos de tijolo, que investem diretamente em propriedades físicas, com os fundos de papel, que se concentram em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário.

Esses fundos oferecem uma diversificação ainda maior, pois sua carteira inclui uma variedade de ativos do segmento imobiliário, como CRIs, cotas de outros fundos imobiliários, além de investimentos em imóveis físicos ou em projetos em desenvolvimento.

Dessa forma, os fundos híbridos proporcionam aos investidores uma oportunidade de acesso a diferentes tipos de investimentos imobiliários, combinando potencial de valorização do mercado imobiliário com rendimentos provenientes de títulos de dívida, tudo dentro de uma única estratégia de investimento.

Vantagens de investir em Fundos Imobiliários

Investir em Fundos Imobiliários oferece diversas vantagens que podem ser atrativas para diferentes perfis de investidores. Uma das principais vantagens é a gestão profissional proporcionada pelos gestores e administradores dos fundos. 

Essa gestão é baseada em critérios e análises detalhadas, o que facilita para investidores de menor porte, que talvez enfrentassem dificuldades ao tomar decisões por conta própria.

Também, a acessibilidade ao mercado imobiliário é ampliada por meio dos Fundos Imobiliários, tornando possível o investimento para investidores de qualquer porte, além de facilitar a diversificação. 

Enquanto a aquisição de um imóvel físico pode demandar um investimento significativo, a compra de cotas de Fundos Imobiliários na bolsa pode ser feita a partir de valores tão baixos quanto R$ 100 e mesmo assim permitir aos investidores a participação em vários empreendimentos que podem chegar a ser avaliados em dezenas de milhões de reais. 

Essa fracionabilidade do investimento também permite aos investidores a flexibilidade de vender apenas parte das cotas, conforme necessário.

Outro benefício importante é a transferência das responsabilidades burocráticas e operacionais para o administrador e gestor do fundo. Isso inclui questões como obtenção de certidões, escrituras, pagamento de impostos relacionados ao setor imobiliário, além de reformas, ou mesmo todo o relacionamento com os inquilinos. 

Ou seja, as tarefas de manutenção e reparos nos imóveis não são atribuídas aos cotistas, o que os isenta de preocupações operacionais.

Os custos de administração, que são diluídos entre todos os cotistas, ajudam a reduzir os encargos individuais, tornando o investimento em Fundos Imobiliários mais acessível e econômico para os investidores. 

Além disso, os fundos imobiliários possuem vantagens tributárias aos investidores. 

Dessa forma, pessoas físicas que detêm volume inferior a 10% do total do fundo, desde que o fundo possua, no mínimo, 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa e/ou mercado de balcão organizado (Lei 11.196/05), são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% sobre eventuais ganhos com a venda da cota.

Essas vantagens tornam os Fundos Imobiliários uma opção atraente para aqueles que desejam diversificar sua carteira de investimentos com exposição ao mercado imobiliário, sem os custos e as responsabilidades associadas à aquisição e manutenção de propriedades físicas.

Como investir em FIIs?

Para investir em Fundos Imobiliários, o primeiro passo é escolher uma corretora de valores ou gestora de investimentos de confiança e abrir uma conta. A corretora será responsável por intermediar suas operações de compra e venda de cotas de FIIs.

Uma vez que a conta esteja aberta, é importante realizar uma pesquisa detalhada para identificar os fundos imobiliários que atendam às suas expectativas de rentabilidade e perfil de investimento. 

Cada fundo pode passar por diferentes momentos e ter características específicas, por isso, contar com a ajuda de profissionais especializados pode ser fundamental para tomar decisões mais assertivas.

Com o auxílio de especialistas, você poderá analisar os diferentes fundos imobiliários disponíveis no mercado e avaliar se o valor das cotas está alinhado com o retorno esperado. É essencial estudar e compreender os riscos envolvidos ao investir em FIIs, pois cada fundo apresenta suas próprias características e potenciais desafios.

Ao investir em FIIs, é importante manter-se atualizado sobre o desempenho do mercado imobiliário e acompanhar de perto a evolução dos fundos em que você investe. Dessa forma, você estará preparado para tomar decisões informadas e maximizar os retornos de seus investimentos em Fundos Imobiliários.
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