Investir em fundos imobiliários é seguro? Tire todas as suas dúvidas

Investir em fundos imobiliários é seguro? Essa é uma pergunta frequente entre investidores que consideram diversificar seu portfólio com esse tipo de ativo. 

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é um tipo de investimento no qual diversos investidores contribuem financeiramente para aplicação conjunta em empreendimentos imobiliários, como shoppings, galpões logísticos, prédios comerciais, hospitais ou ativos relacionados, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Mas, afinal, quais são os fatores que podem garantir a segurança desses investimentos?

Neste artigo, vamos explorar detalhadamente alguns aspectos relacionados à segurança dos investimentos em FIIs, desde os riscos envolvidos até a importância de contar com uma gestora de fundos de qualidade. Você encontrará informações essenciais para tomar decisões informadas e proteger seu patrimônio financeiro. Não perca!

Quais os riscos de investir em fundos imobiliários?

Ao considerar investir em FIIs, é essencial entender os riscos envolvidos, de modo que você tenha consciência das escolhas que está fazendo. 

Também é importante entender que qualquer investimento possui riscos, em diferentes escalas e contextos, e toda decisão deve estar alinhada aos seus objetivos e ao seu perfil de investidor. Vamos explorar os principais riscos que os investidores precisam ter conhecimento ao investir em FIIs:

Risco de mercado

No caso de fundos imobiliários e outros ativos de renda variável, um risco que deve ser mencionado é o de perder dinheiro com a volatilidade da bolsa.

Risco de liquidez

Após investir em fundos imobiliários, enfrentar dificuldades para resgatar seu capital rapidamente pode ser um desafio significativo. Em determinados momentos, ao tentar liquidar suas cotas, pode não haver interessados no mercado comprando, o que complica o processo de recuperação dos investimentos. 

Da mesma forma, pode ocorrer a necessidade de vender suas cotas em momentos de desvalorização, o que impacta negativamente na rentabilidade do investimento ou até mesmo gera prejuízos. Para evitar esse risco é importante sempre optar por ativos que tenham um certo volume de negociação por dia.

Risco de crédito

Esse risco consiste na dificuldade do fundo de cumprir com suas obrigações por quaisquer que seja o motivo. 

Por exemplo, se os inquilinos não cumprirem com suas obrigações financeiras, como pagamento de aluguéis, isso poderá impactar negativamente os rendimentos do fundo ou, por exemplo, para fundos que possuem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que é um instrumento de dívida, há o risco do devedor não honrar com o pagamento da dívida. 

Risco de concentração

Quando um fundo possui uma grande parte de seus ativos concentrados em um tipo específico de imóvel ou inquilino, ele está sujeito a riscos específicos associados a esse segmento. Por exemplo, se um fundo tem a maioria de seus ativos em um edifício comercial e possui poucos inquilinos, se um desses inquilinos enfrentar problemas financeiros, os rendimentos do fundo podem ser afetados.

Risco de gestão e administrador

O desempenho do fundo também está sujeito ao desempenho e às decisões do gestor do fundo. Se o gestor não fizer boas escolhas de investimento ou não negociar condições favoráveis de locação e venda, os investidores podem não receber os retornos esperados.

Pesquisar sobre a reputação e o histórico da gestora e administradora dos fundos pode ajudar a mitigar esses riscos, pois elas devem ter o conhecimento e a experiência necessários para tomar decisões de investimento informadas e gerenciar os ativos do fundo de forma eficaz.

Contudo, é de suma importância que os cotistas estejam cientes desses riscos e conduzam uma análise cuidadosa ao realizar investimento em FIIs. 

Está valendo a pena investir em fundos imobiliários?

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário pode ser uma boa estratégia para muitos investidores, mas é importante entender os aspectos-chave antes de tomar uma decisão. Além de considerar o cenário macroeconômico e observar os movimentos do mercado, estudar e manter-se informado a respeito dos fundos escolhidos é fundamental para fazer escolhas alinhadas aos seus objetivos.

Aqui estão alguns pontos a considerar:

• Distribuição de rendimentos: Os FIIs são investimentos de renda variável, ou seja, não garantem um valor fixo de renda mensal, como alguns investimentos tradicionais de renda fixa o fazem. No entanto, é crucial saber que os fundos têm a obrigação de distribuir 95% do lucro caixa semestral auferido. Os rendimentos podem variar com base no desempenho do portfólio do fundo. Antes de investir, é crucial pesquisar as expectativas futuras para o rendimento e não apenas o seu histórico passado. 
• Classificação dos FIIs: Existem diferentes tipos de FIIs, cada um com características específicas. É importante entender a classificação do fundo em que você está interessado para garantir que ele se alinhe com seus objetivos de investimento. Desde fundos voltados para geração de renda por meio de aluguéis até aqueles focados na construção de imóveis para venda com lucro no futuro, há uma variedade de opções disponíveis para os investidores. Além disso, é necessário entender o segmento de atuação do ativo,que são separadas em: (i) Agências; (ii) Educacional; (iii) Híbrido; (iv) Hospital; (v) Hotel; (vi) Lajes Corporativas; (vii) Logística; (viii) Residencial; (ix) Shoppings; (x) Títulos e Valores Mobiliários; e (xi) Outros.
• Investimento de longo prazo: Os FIIs são geralmente considerados investimentos de longo prazo. Embora a volatilidade do mercado possa afetar o valor das cotas no curto prazo, ao longo do tempo os FIIs têm o potencial de fornecer retornos consistentes e crescentes. Portanto, os investidores devem estar preparados para manter seus investimentos por um período prolongado para colher os melhores resultados.
• Consciência dos riscos: Como qualquer investimento, os FIIs têm seus próprios riscos. Os investidores devem estar cientes da possibilidade de flutuações no valor das cotas, bem como dos riscos específicos associados ao mercado imobiliário, como vacância, inadimplência e variações nos preços dos imóveis. É importante que os investidores considerem seu perfil de risco e objetivos de investimento ao decidir investir em FIIs.

Portanto, investir em fundos imobiliários pode sim valer a pena. No entanto, é essencial realizar uma pesquisa cuidadosa, entender os riscos envolvidos e considerar seu horizonte de investimento antes de tomar uma decisão, e se necessário, buscar o auxílio de um especialista em investimentos para entender se o ativo está alinhado ao seu perfil de investidor.

Quais são as vantagens de investir em FIIs?

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário pode oferecer uma série de vantagens significativas, tornando esse tipo de investimento atrativo para diversos perfis de investidores. Aqui estão algumas das principais vantagens:

Diversificação

A diversificação é uma grande vantagem dos FIIs. Ao investir em diferentes fundos, o investidor distribui seus recursos em vários setores, regiões e tipos de imóveis, reduzindo o risco de concentração.

Dessa forma, os fundos imobiliários oferecem uma forma eficiente e flexível de investir no mercado imobiliário, permitindo que os investidores construam uma carteira diversificada e adaptável às condições do mercado.

Gestão profissional

Uma das vantagens mais destacadas dos FIIs é a gestão profissional realizada pelos gestores dos fundos. 

O gestor terá a responsabilidade de buscar as melhores oportunidades de investimentos e gerenciar o recurso de modo a extrair os melhores resultados possíveis, visto que essa gestão é baseada em critérios e análises especializadas. 

Acessibilidade ao mercado imobiliário

Os FIIs oferecem acesso ao mercado imobiliário mesmo para investidores com recursos limitados. A possibilidade de comprar cotas na bolsa a partir de valores acessíveis, contrasta com o alto custo de aquisição de imóveis físicos. 

Essa acessibilidade permite que investidores de diferentes perfis participem do mercado imobiliário de forma fracionada, o que pode ser uma vantagem significativa.

Flexibilidade e liquidez

A fracionabilidade do investimento em FIIs permite que os investidores comprem e vendam cotas de forma flexível, podendo investir apenas o valor desejado e vender parte das cotas quando necessário. 

Isso proporciona uma maior flexibilidade e liquidez em comparação com investimentos em imóveis físicos, que geralmente exigem um compromisso financeiro significativo e são menos líquidos.

Alívio de responsabilidades burocráticas

A função do administrador do fundo alivia os investidores de diversas responsabilidades burocráticas associadas à posse de imóveis físicos. 

Questões como obtenção de certidões, escrituras, pagamento de impostos relacionados ao setor imobiliário ou mesmo a manutenção do imóvel em boas condições são de responsabilidade do administrador e do gestor do fundo, proporcionando mais conveniência aos investidores.

Custos compartilhados e redução de encargos individuais

Os custos de administração dos FIIs são diluídos entre os cotistas, o que reduz os encargos individuais e torna o investimento mais acessível. Também, os custos de manutenção e reparos nos imóveis são de responsabilidade do fundo, aliviando os investidores dessas obrigações financeiras e operacionais.

Rentabilidade atrativa e renda mensal

Nos FIIs, os rendimentos podem ser provenientes de aluguéis recebidos ou do lucro obtido na venda dos ativos. Em fundos de recebíveis imobiliários, o rendimento é gerado a partir dos juros e da correção monetária da carteira de ativos. 

Comparativamente, a rentabilidade dos FIIs tende a ser mais atrativa que o recebimento direto de aluguel por pessoas físicas, pois é isenta de imposto de renda. A alíquota do IR para locações de imóveis por pessoas físicas pode chegar a 27,5%. 

Além disso, os FIIs são obrigados a distribuir no mínimo 95% do resultado caixa semestralmente, garantindo uma distribuição regular aos cotistas, geralmente de forma mensal.

Proteção contra a inflação

Quanto à proteção contra a inflação, muitos fundos possuem parte de sua carteira indexada à inflação, incorporando os efeitos inflacionários nos resultados do fundo e/ou em seu patrimônio. 

Nos fundos de tijolo, os aluguéis são frequentemente reajustados pela inflação ao longo do tempo, contribuindo para proteger o investimento contra a perda de poder de compra. No entanto, a resiliência do portfólio no longo prazo é crucial, selecionando ativos e localizações estratégicas que mantenham uma demanda consistente.

Isenção do IR

Quanto à isenção de IR nos rendimentos mensais, os FIIs contam com benefícios fiscais para pessoas físicas, sendo isentos de imposto sobre os rendimentos recebidos, desde que cumpridas certas condições estabelecidas na Lei 11.033 de 21/12/2004. 

Entre essas condições, destaca-se a necessidade de o fundo ter no mínimo 100 cotistas, as cotas serem negociadas em Bolsa de Valores ou Mercado de Balcão Organizado, e nenhum cotista pessoa física deter mais de 10% das cotas emitidas pelo fundo.

Conclusão

Investir em fundos imobiliários pode ser uma estratégia sólida para diversificar o portfólio e buscar retornos consistentes ao longo do tempo. No entanto, é essencial fazê-lo de forma segura e informada. 

Uma gestora de fundos sólida e confiável desempenha um papel crucial na segurança dos investimentos. É importante avaliar a reputação, experiência e histórico de sucesso da gestora antes de investir em qualquer fundo por ela administrado.

Nesse sentido, contar com uma gestora de fundos confiável e especializada, como a TG Core Asset, pode ser uma escolha inteligente.

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