REITs: veja como funcionam os FIIs do mercado financeiro dos EUA

REITs: Na maior economia do mundo, os fundos imobiliários reúnem mais de US$ 1 trilhão sob sua gestão

O investimento em imóveis é um hábito arraigado em diversos países do mundo e o modelo dessa atividade no mercado de capitais foi replicado a partir da experiência nos EUA.

Na maior economia do mundo, há mais de 50 anos os REITs (Real Estate Investment Trust) são os produtos que permitem investir em diferentes tipos de imóveis, como edifícios de escritórios, shopping centers, apartamentos, hotéis, resorts, galpões, além de hipotecas e financiamentos.

Os REITs mantêm algumas semelhanças com os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) que adotamos aqui no Brasil, mas também apresentam algumas diferenças. Veja a seguir:

O que são REITs?

Um REIT atua como uma empresa que detém imóveis e gerencia esses ativos com a finalidade de obter renda por meio deles. Esse tipo de investimento existe nos EUA desde 1960. De acordo com a NaREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), 145 milhões de acionistas no país investem na modalidade. Por comparação, no Brasil, os FIIs foram regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) apenas em 1993.

O Índice FTSE Nareit All REITs Index, composto por 217 fundos, atua como o principal benchmark dos REITs americanos. Esses fundos encerraram o ano de 2020 com valor de mercado de cerca de US$ 1,25 trilhão.

No Brasil, além de ser um mercado mais recente, os fundos imobiliários contam ainda com uma adesão comparavelmente tímida. Segundo dados da B3, a Bolsa de Valores brasileira, o IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, registra atualmente cerca de 103 fundos imobiliários listados, com um valor de mercado de US$ 19,1 bilhões.

Como funcionam os REITs?

Para ser considerado um REIT, o fundo deve distribuir ao menos 90% de seu lucro tributável entre os acionistas e ter ao menos 75% da receita bruta de seus ativos investidos em produtos imobiliários, como cobrança de aluguéis, ganho com hipotecas e comercialização de imóveis.

Já no Brasil, os FIIs são obrigados a distribuir 95% de seu lucro.

Os REITs também seguem regras específicas, como a administração dos fundos a cargo de um grupo de diretores ou curadores, com o número mínimo de 100 acionistas e o limite máximo de 50% das ações controladas por cinco ou menos pessoas físicas.

Quais são os tipos de REITs?

Atualmente, existem três tipos de REITs. São eles:

• “Equity REITs”: os mais populares de todos, operam imóveis geradores de renda como escritórios, galpões logísticos e hospitais e são semelhantes aos fundos de tijolo;
• “Mortgage REITs”: detêm hipotecas de bens imóveis, obtêm renda por meio de empréstimos e são parecidos com os nossos fundos de papel; 
• “Hybrid REITs”: são uma mistura dos dois anteriores, ou seja, aplicam tanto em imóveis físicos, quanto em títulos relacionados ao mercado imobiliário.

Como investir em REITs?

Há duas alternativas para o investidor aderir à modalidade sem deixar o Brasil: por meio dos BDRs de REITs e dos ETFs de REITs.

Os BDRs (Brazilian Depositary Receipts) são certificados de depósito, emitidos e negociados no Brasil, com lastro em valores mobiliários de emissão de companhias estrangeiras. Já os ETFs (Exchange Traded Funds) são, basicamente, uma espécie de fundo de investimento que seguem índices do mercado imobiliário dos EUA e buscam replicar seus resultados para investidores brasileiros.

Com o investimento, o aplicador pode, em uma única compra, garantir a participação em diversos imóveis em diversas cidades, e diversificar ainda mais seus ativos. Os BDRs e ETFs de REITs americanos costumam garantir rendimentos periódicos, geralmente a cada três meses.