REITs nos EUA: Como Funcionam e Diferem dos FIIs Brasileiros

Investir no mercado imobiliário é uma opção desejável para muitos, mas nem sempre acessível. Compreender os veículos de investimento como os REITs pode ser a chave para desvendar esse mistério. 

Enquanto muitos brasileiros estão familiarizados com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), os REITs, uma contraparte norte-americana, apresentam nuances e possibilidades únicas, oferecendo uma visão fascinante sobre os investimentos imobiliários nos Estados Unidos.

Se você está curioso para entender como os REITs funcionam, suas diferenças em relação aos FIIs brasileiros e as oportunidades que oferecem, este artigo é para você.

O que são REITs?

Os REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são empresas que possuem e administram imóveis geradores de renda. Desde 1960, eles têm permitido que investidores participem do mercado imobiliário sem precisar comprar propriedades diretamente. Imagine investir em shopping centers, prédios de escritórios ou hospitais com a simplicidade de comprar ações.. 

De acordo com a NaREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), 145 milhões de acionistas no país investem na modalidade. Por comparação, no Brasil, os FIIs foram regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) apenas em 1993.

O Índice FTSE Nareit All REITs Index, composto por 217 fundos, atua como o principal benchmark dos REITs americanos. Esses fundos encerraram o ano de 2020 com valor de mercado de cerca de US$ 1,25 trilhão.

No Brasil, além de ser um mercado mais recente, os fundos imobiliários contam ainda com uma adesão comparavelmente tímida. Segundo dados da B3, a Bolsa de Valores brasileira, o IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, registra atualmente cerca de 103 fundos imobiliários listados, com um valor de mercado de US$ 19,1 bilhões.

Diferença entre REITs e FIIs

Apesar de suas semelhanças, os Real Estate Investment Trusts (REITs) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) possuem distinções importantes. 

Estrutura

Enquanto os REITs são estruturados como empresas com direção executiva e conselhos de administração, os FIIs são fundos de investimento. Isso permite que os REITs contraiam dívidas, algo não possível para os FIIs no Brasil.

Distribuição de Lucro

Outra diferença significativa está relacionada aos benefícios tributários. Os REITs devem distribuir no mínimo 90% de sua geração de caixa para manter certos benefícios fiscais, enquanto os FIIs brasileiros devem distribuir 95%.

Maturidade de Mercado

Também, os mercados de REITs são consideravelmente mais maduros que os de FIIs. Os REITs começaram a ser negociados quase 50 anos antes dos FIIs e sua capitalização de mercado é aproximadamente 55 vezes maior que a dos FIIs brasileiros. 

Essa maturidade e tamanho do mercado proporcionam uma diversidade de ativos imobiliários acessíveis através dos REITs, incluindo propriedades como data centers e ativos florestais, que não são comuns nas carteiras de FIIs brasileiros.

Quanto os REITs pagam de dividendos?

Os REITs são amplamente conhecidos por oferecerem dividendos consistentes e atrativos, o que contribui para sua popularidade entre os investidores. Historicamente, os REITs tendem a apresentar uma rentabilidade mais elevada do que as ações norte-americanas.

No entanto, é importante notar que os REITs são investimentos de longo prazo, e o retorno do investimento, além dos dividendos, pode levar algum tempo para se concretizar. Quanto à frequência dos pagamentos de dividendos, ela pode variar entre mensal, trimestral ou semestral, dependendo do REIT específico. 

Geralmente, espera-se que os dividendos sejam depositados diretamente na conta do investidor a cada 3 ou 6 meses, proporcionando um fluxo de renda regular e previsível.

Como funcionam os REITs?

Para ser considerado um REIT, o fundo deve distribuir ao menos 90% de seu lucro tributável entre os acionistas e ter ao menos 75% da receita bruta de seus ativos investidos em produtos imobiliários, como cobrança de aluguéis, ganho com hipotecas e comercialização de imóveis.

Já no Brasil, os FIIs são obrigados a distribuir 95% de seu lucro.

Os REITs também seguem regras específicas, como a administração dos fundos a cargo de um grupo de diretores ou curadores, com o número mínimo de 100 acionistas e o limite máximo de 50% das ações controladas por cinco ou menos pessoas físicas.

Quais são os tipos de REITs?

Atualmente, existem três tipos de REITs. São eles:

• “Equity REITs”: os mais populares de todos, operam imóveis geradores de renda como escritórios, galpões logísticos e hospitais e são semelhantes aos fundos de tijolo;
• “Mortgage REITs”: detêm hipotecas de bens imóveis, obtêm renda por meio de empréstimos e são parecidos com os nossos fundos de papel; 
• “Hybrid REITs”: são uma mistura dos dois anteriores, ou seja, aplicam tanto em imóveis físicos, quanto em títulos relacionados ao mercado imobiliário.

Setores de atuação dos REITs

A seguir listamos algumas das atuações dos REITs:

1. Retail REITs (REITs de Varejo): Estes REITs administram propriedades de varejo, como shoppings regionais, centros comerciais e supermercados. Alugam esses espaços para uma variedade de inquilinos comerciais.
2. Lodging/Resorts REITs (REITs de Hospedagem/Resorts): Investem em hotéis e resorts, alugando quartos e instalações para hóspedes, atendendo tanto viajantes a negócios quanto turistas.
3. Residential REITs (REITs Residenciais): Possuem e gerenciam diferentes tipos de residências, incluindo prédios de apartamentos, casas estudantis e casas unifamiliares, alugando essas propriedades a indivíduos e famílias.
4. Timberlands REITs (REITs de Terras Florestais): Concentram-se na gestão de terras florestais e na exploração sustentável de madeira, ganhando com a venda de madeira colhida.
5. Health Care REITs (REITs de Saúde): Possuem propriedades relacionadas à saúde, como instalações para idosos, hospitais e consultórios médicos, alugando esses espaços a prestadores de serviços de saúde.
6. Self-storage REITs (REITs de Autoarmazenamento): Gerenciam unidades de armazenamento e as alugam a particulares e empresas que necessitam de espaço para guardar pertences.
7. Infrastructure REITs (REITs de Infraestrutura): Investem em propriedades de infraestrutura, como torres de telecomunicações, redes de fibra óptica e oleodutos.
8. Data Center REITs (REITs de Centros de Dados): Possuem e gerenciam instalações para armazenamento seguro de dados de empresas e organizações, fornecendo serviços como resfriamento e segurança.
9. Diversified REITs (REITs Diversificados): Diversificam entre mais de um setor, incluindo diferentes tipos de imóveis comerciais e residenciais.
10. Specialty REITs (REITs Especiais): Possuem propriedades que não se enquadram nos outros setores de REIT, como cinemas, fazendas e até cemitérios.

Como investir em REITs?

Há duas alternativas para o investidor aderir à modalidade sem deixar o Brasil: por meio dos BDRs de REITs e dos ETFs de REITs.

Os BDRs (Brazilian Depositary Receipts) são certificados de depósito, emitidos e negociados no Brasil, com lastro em valores mobiliários de emissão de companhias estrangeiras. 

Já os ETFs (Exchange Traded Funds) são, basicamente, uma espécie de fundo de investimento que seguem índices do mercado imobiliário dos EUA e buscam replicar seus resultados para investidores brasileiros.

Com o investimento, o aplicador pode, em uma única compra, garantir a participação em diversos imóveis em diversas cidades, e diversificar ainda mais seus ativos. Os BDRs e ETFs de REITs americanos costumam garantir rendimentos periódicos, geralmente a cada três meses.

Conclusão

Investir nos mercados imobiliários dos EUA através dos REITs pode ser uma estratégia lucrativa e diversificada para os investidores brasileiros. Ao compreender as nuances desses veículos de investimento e suas diferenças em relação aos FIIs, abre-se um mundo de oportunidades para ampliar o portfólio ao fazer investimentos.

Com a maturidade e diversidade do mercado de REITs, os investidores podem acessar uma ampla gama de setores imobiliários, desde varejo até infraestrutura, oferecendo potencial de crescimento e renda estável.

Se você está pronto para explorar novos horizontes de investimento e diversificar sua carteira, os REITs podem ser a resposta. Não perca a chance de descobrir mais sobre essa fascinante modalidade de investimento e ampliar seus horizontes financeiros. Confira o 

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