No universo imobiliário, cada transação representa não apenas um investimento financeiro, mas também um compromisso jurídico de grande relevância. Por trás de cada contrato ou aquisição, há uma teia complexa de questões legais, técnicas, financeiras e operacionais que demandam atenção minuciosa.  Nesse contexto, surge a diligência prévia, uma ferramenta essencial para avaliar e mitigar os riscos inerentes a qualquer negócio imobiliário. É sobre isso que falaremos neste artigo.

O que é diligência prévia ou due diligence?

Due diligence, traduzido do inglês como “diligência prévia” (popularmente conhecida como diligência, apenas), é um processo fundamental antes de qualquer compromisso financeiro, legal, pessoal ou comercial. 

É uma investigação detalhada e minuciosa que uma pessoa ou organização realiza antes ou durante a negociação imobiliária com outra parte.

Em termos mais simples, due diligence envolve a coleta e análise de documentos e informações sobre pessoas, empresas, imóveis e empreendimentos, bem como abrange pesquisas diversas que são realizadas sobre as características dos imóveis e de seus entornos. 

O objetivo é criar um perfil abrangente, detalhando aspectos jurídicos, técnicos, socioambientais e financeiros.

A realização de due diligence oferece uma base sólida para a tomada de decisões em negócios imobiliários. Ao compreender as oportunidades e os riscos envolvidos com base em dados reais, é possível aumentar a segurança jurídica e financeira das transações.

Por que fazer uma diligência imobiliária?

Você já se perguntou por que a diligência imobiliária é tão essencial? Vamos explorar os motivos que tornam esse processo crucial para qualquer empreendimento no mercado imobiliário.

Aumento da segurança jurídica

Uma das principais razões para realizar uma diligência prévia é aumentar a segurança jurídica do negócio. Ao buscar dados sobre os imóveis e as pessoas envolvidas na transação, é possível confirmar a legitimidade dos negociantes e a disponibilidade do imóvel. 

Isso garante que a negociação tenha coerência na aplicação das leis, garantindo aos investidores e empresas um cenário mais previsível, razoável e estável para maior segurança entre as relações de negócios.

Avaliação dos riscos jurídicos

A due diligence imobiliária busca identificar e avaliar diversos riscos jurídicos que podem afetar o negócio. Alguns dos principais pontos de atenção incluem:

• Restrições legais sobre o imóvel para a concretização do negócio, como de aproveitamento de terreno e áreas de proteção ambiental.
• Bloqueios de bens solicitados por credores, decorrentes de situações como trabalho análogo à escravidão.
• Impedimentos de construção devido a restrições do zoneamento urbano.
• Dívidas dos titulares que possam colocar o imóvel em risco, como financiamentos, penhoras, dívidas trabalhistas, tributos, entre outras.
• Ordem de indisponibilidade de bens e gravames na matrícula, como alienação fiduciária e hipotecas.
• Processos administrativos ou judiciais que impactem o imóvel, como inquéritos civis, ambientais, processos de usucapião, despejos, desapropriações, entre outros.

Temas que são pesquisados durante a diligência 

Durante uma diligência imobiliária, uma série de temas essenciais são minuciosamente investigados para garantir a segurança e a viabilidade do negócio pretendido. Abaixo, destacamos alguns dos principais pontos que são alvo de pesquisa durante esse processo:

1. Regularidade da propriedade

• Matrícula imobiliária: Investigação da cadeia sucessória, identificação dos titulares do direito de propriedade e verificação de cláusulas restritivas, como inalienabilidade e impenhorabilidade.
• Propriedade livre e desembaraçada: Análise da posse direta e indireta pelos proprietários, existência de garantias reais, ações reais e reipersecutórias, e consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).
• Cumprimento de exigências legais: Verificação do cadastramento ambiental rural, georreferenciamento, reserva legal, atendimento às legislações pertinentes, obtenção habite-se, licenças ambientais, entre outros.
• Interesses de terceiros: Avaliação de possíveis restrições relacionadas a terrenos de marinha, demarcações indígenas ou quilombolas, reforma agrária e função social da propriedade urbana.

2. Legalidade do negócio jurídico pretendido

• Contrato: Análise da tipicidade ou atipicidade do contrato, cláusulas contratuais, obrigações das partes, garantias contratuais e configuração do inadimplemento.
• Soluções de conflitos: Investigação das consequências da rescisão, possibilidade de negócios jurídicos processuais, transações e arbitragem.

3. Capacidade das partes

• Certidões: Verificação da capacidade das partes envolvidas, incluindo certidões de nascimento, casamento e representação legal da pessoa jurídica.

4. Eventual participação de anuentes

• Cônjuge, descendentes e outros: Consideração dos consentimentos necessários de anuentes, como cônjuges, descendentes, herdeiros, credores e titulares de outros direitos reais.

5. O Passivo

• Passivo do imóvel e do proprietário: Investigação das dívidas relacionadas ao imóvel, impostos, garantias, ações judiciais, passivo ambiental e outros comprometimentos financeiros.

6. Riscos ocultos

• Fraude e viabilidade: Pesquisa quanto a possíveis fraudes, viabilidade das atividades pretendidas pelo comprador, conflitos de terra, interesse público e titularidade das terras.

O que é compliance imobiliário?

Compliance imobiliário é um conjunto de medidas e procedimentos essenciais adotados por empresas do setor imobiliário para garantir que todas as suas operações e atividades estejam em total conformidade com as leis, normas e regulamentações aplicáveis. 

É uma abordagem proativa que visa minimizar os riscos de processos legais, multas e danos financeiros, além de preservar a reputação da empresa perante clientes, investidores e demais partes interessadas.

Quando aplicar uma due diligence?

A due diligence, ou diligência, é um processo essencial que pode ser aplicado em diversas situações no contexto do mercado imobiliário. Aqui estão algumas delas:

1. Fusões e aquisições

Antes de adquirir ou fundir-se com outra empresa, é crucial realizar uma due diligence abrangente. Esse processo permite avaliar a saúde financeira, operacional e jurídica da empresa-alvo, mitigando riscos e prevenindo negociações desfavoráveis. Saiba mais sobre o due diligence em fusões e aquisições [aqui](link para o artigo sobre fusões e aquisições).

2. Investimentos

No contexto de investimentos, seja em empresas ou projetos imobiliários, a due diligence é essencial para avaliar os riscos e oportunidades. Quanto mais informações forem reunidas e analisadas, melhor será a tomada de decisão para garantir retornos satisfatórios e evitar imprevistos.

3. Contratos de financiamento

Para instituições financeiras que concedem empréstimos, a due diligence é uma etapa crítica. Além de avaliar a capacidade de pagamento, esse processo ajuda a identificar possíveis fraudes e irregularidades, protegendo os interesses da instituição e evitando prejuízos financeiros.

4. Parcerias comerciais

Em qualquer parceria comercial, conhecer bem o histórico e a reputação do parceiro é fundamental para evitar riscos reputacionais e financeiros. A due diligence oferece uma visão clara sobre as partes envolvidas, ajudando a garantir associações seguras e bem-sucedidas.

5. Contratação de fornecedores

A recente exposição de casos envolvendo trabalho análogo à escravidão demonstra a importância da due diligence na contratação de fornecedores. Essa prática permite investigar e avaliar amplamente pessoas e empresas, prevenindo associações com entidades envolvidas em atividades ilegais ou antiéticas.

Conclusão

Ao finalizar este mergulho no universo da diligência prévia no mercado imobiliário, torna-se evidente o papel crucial desempenhado por essa prática. Através de uma análise criteriosa e minuciosa, é possível não apenas mitigar riscos, mas também abrir caminho para negociações seguras e bem-sucedidas.

Portanto, não subestime o poder da investigação detalhada e da análise cuidadosa. Ao considerar cada passo com diligência, você estará pavimentando o caminho para o sucesso nos negócios imobiliários.

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