Marco Legal das Garantias: Fique por dentro

No mundo financeiro, a segurança das garantias é crucial para as transações econômicas. No entanto, a complexidade das normas vigentes muitas vezes gerava obstáculos para credores e devedores. É nesse contexto que aparece o Marco Legal das Garantias, uma legislação com potencial para remodelar o cenário do crédito no Brasil. 

Mas, o que exatamente significa esse marco e como ele pode afetar você? Vamos explorar essas questões neste artigo.

O que é o Marco Legal das Garantias de Crédito?

Uma legislação importante entrou em vigor no Brasil, causando impacto significativo no cenário econômico e financeiro do país. Conhecida como Marco Legal das Garantias (lei 14.711/23), foi sancionada em 2023 tendo, como um dos objetivos, reduzir o custo do crédito e minimizar a inadimplência.

Mas afinal, o que é o Marco Legal das Garantias de Crédito? Em termos simples, essa legislação tem como um dos objetivos aprimorar as normas relacionadas às garantias em empréstimos, facilitando a recuperação de bens em caso de inadimplência por parte dos devedores. 

O Novo Marco Legal das Garantias, trouxe relevantes inovações para o mercado, e as que destacamos aqui são as que impactam o instituto da Alienação Fiduciária, o mecanismo legal mais empregado atualmente para viabilizar garantias aos credores nas operações de crédito através de bens imóveis do devedor ou de terceiros. 

As alterações em matéria de garantias imobiliárias buscam fomentar o mercado de crédito imobiliário com o fortalecimento das garantias, através um sistema mais ágil e transparente, facilitando a recuperação de bens em caso de inadimplência por parte dos devedores.

Isso permite a oferta de crédito com taxas mais competitivas, beneficiando os tomadores de crédito e aquecendo e dinamizando o setor financeiro.

Essa mudança é fundamental para o mercado financeiro, pois proporciona maior segurança aos credores e, consequentemente, permite a oferta de crédito com taxas mais competitivas.

Uma das principais mudanças trazidas por essa nova lei é a possibilidade de utilizar um mesmo bem como garantia em múltiplas operações de crédito. Por exemplo, se você possui um imóvel quitado e está interessado em obter um Empréstimo com Garantia, agora será possível utilizar esse mesmo bem em mais de uma transação de crédito. 

Essa flexibilidade abre novas oportunidades para os proprietários de imóveis, permitindo o acesso a diferentes linhas de crédito sem a necessidade de oferecer novas garantias.

Essa medida representa um avanço significativo no mercado financeiro, tornando o processo de obtenção de crédito mais eficiente e acessível para os consumidores. 

Com a possibilidade de utilizar um único bem como garantia para múltiplos empréstimos, os proprietários de imóveis ganham mais liberdade e autonomia financeira, enquanto os credores se beneficiam de uma maior segurança nas operações de crédito.

4 impactos do Novo Marco Legal no mercado imobiliário

A promulgação do Marco Legal das Garantias marca um momento de modernização nas execuções judiciais e extrajudiciais, prometendo influenciar significativamente o mercado imobiliário e as taxas de juros.

A nova legislação visa proporcionar maior segurança aos fornecedores de crédito e financiamento no país, ao facilitar a localização de bens do devedor e agilizar os procedimentos de constrição do patrimônio. 

Mas é fundamental que os órgãos extrajudiciais estejam adequadamente preparados para executar as novas medidas previstas, sem comprometer a integridade e a legalidade do processo, sob a supervisão judicial.

No âmbito da norma, o Marco Legal das Garantias introduz diversas alterações significativas, incluindo a possibilidade de contrair novas dívidas com o mesmo credor da operação original de alienação fiduciária, desde que dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial. 

Além disso, a lei cria a figura do agente de garantia e permite ao tabelião de protesto intimar o devedor por meio de aplicativos de mensagens instantâneas, como o WhatsApp.

Essas mudanças têm o potencial de redefinir as dinâmicas do mercado imobiliário, afetando tanto os credores quanto os devedores, e destacam a importância de uma compreensão abrangente e adaptativa das novas regras para todos os envolvidos no setor. Do rol de mudanças, destacamos as seguintes:

1. Múltiplos imóveis garantindo uma dívida e Alienação Fiduciária recarregável

Agora, o proprietário pode utilizar como garantia ao pagamento de uma mesma dívida mais de um bem. 

Também, pode utilizar a mesma garantia de Alienação Fiduciária para contratar novo empréstimo com o mesmo credor. Esse recarregamento de garantia deverá se limitar ao valor da dívida inicial efetivamente do abatido pelo saldo devedor e a nova garantia não poderá exceder o prazo da garantia original. 

2. Garantia compartilhada de imóveis

O proprietário também pode utilizar um único imóvel como garantia de mais de uma operação de crédito. É o que o mercado está chamando de “Alienação Fiduciária Superveniente”, que amplia significativamente as oportunidades de crédito para o proprietário e funciona da seguinte maneira:

Antes do Marco das Garantias

Para compreender o impacto desta alteração, vamos considerar uma situação prévia à sua implementação. Imagine um cenário em que um imóvel no valor de R$ 300 mil tenha sido utilizado como garantia em um empréstimo de R$ 80 mil. 

Nesse caso, o imóvel estaria restrito a ser utilizado como garantia em uma única operação de crédito, em um único banco, até que a dívida fosse completamente quitada.

Depois do Marco das Garantias

Com a entrada em vigor do novo marco, esse mesmo imóvel agora tem a possibilidade de ser utilizado como garantia em novos empréstimos, ampliando significativamente as oportunidades de crédito para o proprietário.

Isso significa que o proprietário pode utilizar o montante ainda pendente para atingir os 60% do valor do seu bem em outra operação, seja na mesma instituição financeira ou em uma diferente. 

Essa flexibilidade oferecida pelo novo marco permite que os proprietários de imóveis aproveitem ao máximo o valor de seus bens, utilizando-os de forma mais eficiente para obter crédito e realizar seus projetos financeiros.

Essa mudança representa uma importante evolução no mercado de crédito com garantia, proporcionando mais liberdade e oportunidades para os consumidores, ao mesmo tempo em que estimula a competição entre as instituições financeiras e promove o acesso a condições mais vantajosas para os tomadores de crédito.

• Ponto de atenção: Pela previsão legal, em caso de execução pelo não pagamento da dívida, a satisfação do crédito do segundo credor fica condicionada à execução do primeiro, portanto é necessário que o credor pondere a utilização deste mecanismo.

3. Fortalecimento da segurança jurídica da AF e fomento dos leilões imobiliários extrajudiciais

Agora, se houver nulidade na execução extrajudicial do imóvel dado em garantia através da AF (Alienação Fiduciária), excetuada a exigência de notificação do devedor, a transferência do bem ao arrematante não é anulada, e sim convertida em perdas e danos entre credor e devedor.

Isso significa, por exemplo, que se você, empreendedor ou investidor, arrematou um bem através de leilão decorrente de execução extrajudicial de Alienação Fiduciária, não precisa se preocupar com a segurança desta aquisição! 

Caso seja comprovada qualquer nulidade no processo de execução extrajudicial que levou o imóvel a leilão, desde que não seja a falta de notificação do devedor, a sua compra está garantida e não será anulada. A conversão em perdas e danos será resolvida entre credor e devedor, não atingindo o terceiro arrematante de boa-fé.

4. Aprimoramento da hipoteca

A hipoteca poderá ser executada extrajudicialmente e poderá ser “recarregável”, mantendo-se a garantia, mas com a averbação de novo valor da dívida. No mercado, paira o questionamento se esses facilitadores poderão fomentar o crescimento da utilização deste instituto a partir das alterações apresentadas.

Conclusão

O Marco Legal das Garantias emerge como um marco crucial no universo das transações financeiras e imobiliárias no Brasil. Sua promulgação poderá representar não apenas uma simplificação nos processos, mas uma verdadeira revolução na forma como o crédito é concedido e garantido no país. 

Ao oferecer maior flexibilidade e segurança tanto para os credores quanto para os devedores, essa legislação promete impulsionar o mercado, estimulando a competição e proporcionando condições mais favoráveis para todos os envolvidos.

É essencial acompanhar de perto os desdobramentos desse novo cenário e compreender plenamente suas implicações, como o mercado e o judiciário irão se comportar e como as relações irão se moldar a partir das alterações. 

Seja você um proprietário em busca de novas oportunidades de crédito ou um investidor atento às mudanças no mercado imobiliário, o Marco Legal das Garantias certamente influenciará suas estratégias e decisões futuras. 

Portanto, esteja preparado e informado para aproveitar ao máximo as vantagens oferecidas por essa legislação inovadora. É fundamental também procurar um especialista capaz de ajudar a tomar as melhores decisões com base no que esta sendo praticado no mercado e na legislação.

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