Viabilidade de empreendimentos: como analisar?

Na imensa paisagem do mercado imobiliário, a palavra que ecoa com importância crucial é a viabilidade de empreendimentos. À medida que empreendedores e investidores se aventuram na jornada da construção e desenvolvimento, uma pergunta ressoa: Como analisar a viabilidade desses projetos ambiciosos?

A complexidade desse cenário exige uma análise profunda, indo além das expectativas tradicionais. Diante disso, nos deparamos com desafios que demandam não apenas respostas, mas estratégias inovadoras para garantir o sucesso. É nesse contexto que, neste artigo, mergulhamos no universo da viabilidade de empreendimentos.

O que é análise de viabilidade de empreendimentos?

A análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários é uma etapa crucial no processo de tomada de decisões para empresas e investidores. Esta análise visa avaliar informações e indicadores, destacando-se pela abordagem específica que engloba a projeção de receitas e custos do projeto, a análise de investimentos, e outros fatores determinantes para o êxito do empreendimento.

Compreender todas as nuances relacionadas à viabilidade de empreendimentos financeiros torna-se imperativo para a tomada de decisões assertivas. 

Tanto para a empresa quanto para os investidores, há uma série de pontos essenciais a serem considerados, constituindo os principais tópicos pertinentes à viabilidade de empreendimentos imobiliários.

Entre esses pontos, destacam-se:

• Uso e produto: avaliação do produto imobiliário de acordo com sua utilização, ocupação ou investimento no setor imobiliário, podendo ser residencial (casas unifamiliares, condomínios, etc.), comercial (escritórios, lojas, shopping, hotéis, etc.), industrial, terrenos (áreas que podem ser desenvolvidas para diversos fins, construção residencial, comercial ou industrial) e investimento (propriedades para aluguel, etc). Após a referida definição do uso, tem-se a de produto, se será incorporação vertical, horizontal, urbanismo (loteamento abertos e fechados), condomínios, etc.
• Sensibilidade do mercado imobiliário: identificação e compreensão da sensibilidade do mercado, especialmente em relação à oferta e demanda, para ajustar estratégias comerciais e de marketing. Avalia-se, ainda, liquidez/absorção de produtos similares da concorrência, preço de venda e o que é entregue para se manter competitivo frente as ofertas existentes.
  • Valores e dinâmica de venda: compreensão dos valores e da dinâmica de venda de todos os produtos escolhidos para o projeto, alinhando as expectativas com a realidade de mercado.
  • Características da região: identificação das características comerciais e socioeconômicas da região onde o empreendimento será construído, considerando fatores que impactam diretamente no sucesso do empreendimento.
• Conscientização dos riscos: reconhecimento dos riscos inerentes ao projeto, proporcionando uma visão clara das potenciais adversidades e a necessidade de estratégias de mitigação. Empreendedores costumam realizar uma fast diligence e, posteriormente, uma full diligence.
• Gestão estruturada: designação de gestores ou responsáveis que analisem e façam a gestão operacional do empreendimento, assumindo a responsabilidade por cada etapa do processo de forma estruturada e integrada.
• Avaliação do terreno e tecnologia: avaliação criteriosa das características do terreno e dos custos tecnológicos necessários para a construção, garantindo uma análise completa e precisa.
• Equilíbrio entre receitas e despesas: desenvolvimento de simulações de fluxos de caixa descontados para identificar e equilibrar receitas, custos e despesas ao longo da vida do projeto.
• Geração de riquezas: reconhecimento de que, além da busca por lucro, o processo de empreendimento também deve visar o desenvolvimento sustentável.

Por que realizar a análise da viabilidade do empreendimento?

A viabilidade, além de ser uma ferramenta de acompanhamento contínuo da análise da saúde do empreendimento e gestão, também é a base para a análise de indicadores financeiros que embasam as tomadas de decisão de investimento.

Entre esses indicadores, podemos destacar:

• Taxa Interna de Retorno (TIR);
• Taxa Mínima de Atratividade (TMA);
• Valor Presente Líquido (VPL);
• Payback (PB);
• Payback Descontado;
• Margem Líquida e Bruta;
• MOIC;
• Análises de Sensibilidade.

Esses indicadores devem ser analisados em conjunto, para uma visão sistêmica da qualidade do investimento.

Componentes técnicos da viabilidade

Os componentes técnicos são essenciais na análise profunda do projeto, desempenhando um papel crucial na garantia de sua viabilidade. Aqui estão alguns pontos-chave dessa análise técnica:

Começando pela análise do terreno, é um passo fundamental. Inclui a avaliação das características topográficas, geotécnicas e ambientais. A adequação do terreno ao projeto é crucial para evitar desafios e custos adicionais durante a construção.

Passando para as infraestruturas disponíveis e necessárias, a avaliação das existentes e a identificação das necessidades são críticas. Envolve analisar a disponibilidade de redes de água, esgoto, eletricidade, gás, vias de acesso, entre outros. Garantir a infraestrutura adequada é vital para o desenvolvimento bem-sucedido do empreendimento.

No estudo das regulamentações e zoneamento local, a conformidade com regulamentações locais e zoneamento é chave. Isso abrange a compreensão das leis de uso do solo, restrições ambientais, normas de construção e requisitos de zoneamento. 

Entender esses aspectos é essencial para evitar impasses legais e garantir a aprovação dos órgãos competentes.

Conduzindo uma análise técnica abrangente desses componentes, empreendedores e investidores ficam melhor preparados para enfrentar desafios específicos e tomar decisões informadas. 

O investimento de tempo e recursos nessa fase inicial pode ser determinante para o sucesso do empreendimento, mitigando riscos e garantindo que o projeto esteja alinhado com as diretrizes técnicas e regulatórias locais.

Componentes financeiros da viabilidade

A análise dos componentes financeiros na viabilidade de empreendimentos é crucial para a definição de estratégias de precificação e o alcance de resultados eficientes. Nesta abordagem, destacam-se elementos essenciais que permeiam o estudo de viabilidade econômica e financeira.

Preço formador do Volume Geral de Venda (VGV)

Na fase inicial de criação e, portanto, antes da comercialização, a categoria de precificação representada pelo VGV é determinante. O VGV, somatório dos preços das unidades comercializáveis, atende tanto às demandas do mercado quanto aos objetivos econômicos e financeiros do empreendedor. 

Sob uma perspectiva estática, o preço de viabilidade conduz a eficiência do estudo, otimizando indicadores dentro dos parâmetros esperados.

Preço na etapa de comercialização

Ao concluir estudos e pesquisas, os preços de venda do produto final são determinados. Nessa etapa, o empreendimento está legalizado e pronto para ingressar no mercado imobiliário. A comercialização se desdobra em três momentos: pré-lançamento e lançamento, construção e produto pronto.

Imóvel em pré-lançamento e lançamento

Durante esse período, os preços variam de acordo com estratégias de venda, tipologia, localização no edifício e outras características. Geralmente, os valores aumentam até a entrega das chaves.

Imóvel em construção

A velocidade de venda e o Habite-se (ou outros documentos de diversas tipologias, como o TVO – Termo de Verificação de Obras) influenciam as tabelas de preços. A análise é reavaliada com base no VGV real, considerando unidades vendidas e a vender.

Imóvel pronto

A situação pós-conclusão demanda atenção, pois unidades remanescentes geram custos fixos. A liquidação dessas unidades impacta diretamente nas despesas fixas (como custos com condomínio e IPTU), sendo estratégico considerar alternativas como permutas para otimizar o retorno.

Fatores externos a considerar, riscos associados e como mitigá-los

Ao avaliar a viabilidade de empreendimentos, é imperativo considerar fatores externos e os riscos associados, bem como desenvolver estratégias eficazes para mitigá-los. Uma abordagem analítica, orientada por perguntas estratégicas, pode fornecer insights valiosos para essa análise crítica.

Cenário de mercado

Identificar se os mercados estão em expansão, recessão, recuperação ou superoferta é essencial. A compreensão desses cenários influenciará as estratégias de posicionamento do empreendimento.

Concorrência e tendências de crescimento

Avaliar mercados com menor concorrência e compreender as tendências de crescimento imobiliário na região é fundamental para garantir uma posição competitiva e alinhada com as demandas do mercado.

Infraestrutura pública e valorização regional

Considerar a qualidade da infraestrutura pública na região é crucial, pois impacta diretamente na valorização do empreendimento. Investir em áreas com melhor infraestrutura pode mitigar riscos e aumentar a atratividade para potenciais compradores.

Fases dos empreendimentos

Analisar empreendimentos em diferentes fases, tanto de lançamento como em fases posteriores, proporciona uma visão abrangente do mercado e ajuda a ajustar estratégias de acordo com a oferta existente.

Atributos valorizados pelo público-alvo

Identificar os atributos mais valorizados pelo público-alvo é crucial para alinhar o empreendimento às expectativas do mercado, mitigando riscos de baixa aceitação.

Habitação e fatores demográficos

Avaliar fatores demográficos, como distribuição socioeconômica, hábitos, demanda habitacional e déficit habitacional, permite uma compreensão mais profunda das necessidades da população-alvo.

Oferta e demanda imobiliária

Entender o tamanho da oferta e demanda imobiliária para venda e locação, bem como os preços médios praticados, fornece insights cruciais para o posicionamento e estratégias de precificação.

Disponibilidade de serviços

Considerar a disponibilidade de serviços essenciais, como comércio, escolas, bancos e mobilidade urbana, é vital para garantir a atratividade do empreendimento no contexto local.

Ao responder a estas perguntas estratégicas, os empreendedores e investidores estarão melhor preparados para antecipar desafios, mitigar riscos e desenvolver estratégias adaptativas que maximizem a viabilidade do empreendimento no dinâmico cenário imobiliário.

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