Diferença entre viabilidade estática e viabilidade dinâmica

Enquanto ambas são necessáriascruciais, cada uma tem seu próprio momento de aplicação e relevância dentro do ciclo de vida de um projeto. Neste artigo, vamos explorar as diferenças entre essas duas abordagens e entender como elas influenciam o sucesso de empreendimentos imobiliários.

O que é viabilidade estática?

A viabilidade estática é a primeira análise a ser realizada quando se considera a viabilidade de um empreendimento imobiliário. Trata-se de uma avaliação preliminar, focada em verificar se os custos iniciais e as receitas previstas do projeto estão alinhados de forma a justificar sua continuação. 

Nesta fase, não há um projeto executivo detalhado, e a análise se baseia em dados disponíveis no momento, sem considerar variáveis como o tempo, juros ou inflação.

A essência da viabilidade estática é a simplicidade. Ela usa uma abordagem direta, frequentemente referida como “conta de padaria”, onde se avalia se a compra do terreno e a construção do empreendimento são financeiramente viáveis com base em valores atuais e imediatos. 

É uma análise rápida que ajuda a decidir se vale a pena prosseguir com um estudo mais aprofundado. Se os números básicos não fecham, o projeto pode ser descartado antes de investimentos significativos em análises mais detalhadas.

Por ser uma análise preliminar, a viabilidade estática é limitada em seu alcance. Ela fornece uma visão inicial sobre a viabilidade financeira, mas não leva em conta o cronograma do projeto, as fases de construção, ou a previsão detalhada das entradas e saídas de caixa ao longo do tempo. 

Portanto, enquanto é útil para uma decisão inicial, não deve ser a única base para decisões de longo prazo.

O que é viabilidade dinâmica?

A viabilidade dinâmica é uma análise mais aprofundada e detalhada, realizada após a viabilidade estática indicar que o projeto tem potencial para ser viável. Esta análise incorpora um maior nível de detalhamento e precisão, considerando todas as entradas e saídas de caixa distribuídas ao longo do tempo. 

Fatores como cronograma de obras, velocidade de vendas, modalidades de financiamento e taxas de juros são incluídos na avaliação dinâmica.

Diferente da viabilidade estática, a viabilidade dinâmica leva em conta a influência do tempo nos fluxos de caixa do projeto. 

Ela utiliza ferramentas financeiras avançadas para simular o comportamento do projeto ao longo de sua execução, considerando aspectos como Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e Taxa Mínima de Atratividade (TMA). 

Esses indicadores ajudam a mensurar o retorno esperado do investimento e a avaliar o risco associado ao empreendimento.

A precisão da viabilidade dinâmica permite que investidores e gestores imobiliários façam ajustes conforme o projeto avança. 

Como o cenário econômico e as condições de mercado podem mudar, é fundamental que a viabilidade dinâmica seja atualizada periodicamente. Dessa forma, é possível adaptar o projeto às novas realidades e garantir que ele permaneça viável ao longo de seu ciclo de vida.

Afinal, qual a diferença entre viabilidade estática e dinâmica?

A principal diferença entre a viabilidade estática e a dinâmica reside no nível de detalhamento e na consideração do fator tempo. A viabilidade estática é uma análise preliminar, focada em verificar se os custos iniciais e as receitas previstas estão equilibrados de forma a justificar a continuação do projeto. 

Ela não leva em conta o cronograma do projeto ou a variação de fluxos de caixa ao longo do tempo, fornecendo uma visão inicial rápida e simples da viabilidade financeira.

Em contraste, a viabilidade dinâmica é uma análise detalhada que considera todas as entradas e saídas de caixa distribuídas ao longo do tempo. 

Ela incorpora fatores como cronograma de obras, velocidade de vendas, modalidades de financiamento e taxas de juros, utilizando indicadores financeiros avançados para mensurar o retorno esperado do investimento. A viabilidade dinâmica é mais precisa e adaptável, permitindo ajustes conforme o projeto avança e o cenário econômico muda.

Enquanto a viabilidade estática é útil para uma decisão inicial rápida, a viabilidade dinâmica é essencial para o planejamento e a execução detalhada do projeto. Ambas são importantes, mas devem ser usadas em momentos diferentes do ciclo de vida do empreendimento para garantir que todas as decisões sejam bem fundamentadas.

Por que entender a viabilidade é fundamental para projetos imobiliários?

Entender a viabilidade de um projeto é crucial para garantir seu sucesso e minimizar riscos financeiros. A análise de viabilidade fornece uma base sólida para decisões responsáveis, ajudando a identificar se um projeto tem potencial para ser rentável antes de grandes investimentos serem feitos. 

Sem uma análise de viabilidade, investidores e gestores correm o risco de comprometer recursos em projetos que podem não ser financeiramente viáveis.

A viabilidade estática oferece uma visão inicial rápida, ajudando a decidir se vale a pena prosseguir com um estudo mais aprofundado. Ela é essencial para filtrar projetos no início, evitando que tempo e recursos sejam gastos em empreendimentos inviáveis. 

Já a viabilidade dinâmica proporciona um nível de detalhamento necessário para o planejamento e execução do projeto, considerando todas as variáveis financeiras e de mercado ao longo do tempo.

Ainda, a viabilidade dinâmica permite ajustes contínuos, garantindo que o projeto permaneça viável mesmo em um cenário econômico em constante mudança. Atualizar periodicamente a viabilidade dinâmica ajuda a identificar problemas e oportunidades, permitindo que gestores ajustem suas estratégias e mantenham o projeto no caminho certo.