Se você acompanha nossos conteúdos, viu que publicamos um artigo trazendo pilares fundamentais para mitigar riscos de estouro de obra. Falamos sobre como evitar esse cenário com base em três pontos principais: uma análise de viabilidade econômica precisa, o monitoramento ativo das obras e a presença de especialistas em campo. Atuar de forma preventiva é o cenário que todos nós desejamos, não é mesmo? Mas agora, vou avançar um passo além.

Porque a verdade é que, apesar de todas as boas práticas, o estouro de obra pode acontecer. Por falhas de planejamento e de execução, variação de custos relevantes ou uma combinação de fatores que nem sempre temos total controle. E quando o problema já está instalado, o que diferencia um bom gestor de ativos imobiliários é a capacidade de reagir com precisão, técnica e agilidade.

Neste artigo, trago minha perspectiva prática como engenheira, especialista e líder à frente de dezenas de obras acompanhadas pela Trinus em todo o Brasil. Vamos falar sobre como lidar com o estouro de obra quando o orçamento já saiu do controle, e quais caminhos técnicos podem ajudar a restabelecer o curso do projeto.

1. Primeira providência: entender o tamanho do desvio

Antes de pensar em correções, é fundamental medir o problema. E aqui entra uma ferramenta essencial: a Análise Orçamentária em seu primeiro nível.

Nessa etapa, realizamos uma comparação técnica entre o orçamento original e parâmetros atualizados de mercado, como CUB/m por tipologia, variações do INCC acumulado e curvas de apropriação de custos por fase de obra. É essencial ajustar distorções e identificar de forma precisa onde está o estouro ou os maiores riscos. Essa análise aponta o “valor mais provável” de execução, o que serve de base para todas as decisões a seguir.

Sem essa leitura clara e técnica, o risco é agir no escuro — seja travando repasses, seja aprovando aditivos que não são os ideais.

Recalibrar o orçamento com base técnica

Se confirmado que o orçamento original está defasado, ou apenas dependendo da fase que o projeto se encontra e da necessidade de calibração de custos, a Análise Orçamentária mais aprofundada com foco na reestruturação da matriz de insumos e serviços é o próximo passo.

Na Trinus, atuamos com serviços em que ajustamos os insumos com base em indicadores de mercado e benchmarks internos da nossa base histórica, que conta com dados proprietários do nosso próprio portfólio. Esse diferencial nos dá uma visão ainda mais assertiva, visto que conseguimos comparar até comportamentos que variam por região do país.

Seja como passo inicial ou como estratégia direta para conter falhas, o foco de uma análise aprofundada é garantir que os recursos restantes sejam alocados com previsibilidade e coerência com a realidade de obra.

Saber quanto ainda vai custar terminar a obra

Um erro comum em casos de estouro é considerar apenas o que já foi gasto — sem avaliar o quanto ainda será necessário para finalizar a obra e forma corrigida e atualizada linha a linha. Por isso, recomendamos fortemente a aplicação do que chamamos de análise orçamentária de custo ao término.

Essa prática envolve:

• Levantamento do que já foi executado e pago.

• Visitas técnicas para avaliar o avanço físico real.

• Estimativas de custo para as etapas restantes, considerando possíveis aditivos e recontratações.

Esse diagnóstico é essencial para que os gestores de crédito, fundos ou family offices consigam tomar decisões embasadas, como realocar capital, renegociar prazos ou até reestruturar a operação.

Se não há orçamento confiável, é preciso construir um

Alguns projetos chegam até nós sem um orçamento executivo consolidado. E, nesse cenário, é impossível avaliar riscos ou planejar correções. Por isso, uma das práticas que recomendamos quando há desorganização financeira é a elaboração de um novo orçamento técnico.

Esse documento permite retomar o controle do projeto, estabelecendo metas, cronogramas e fluxos de caixa realistas — e, principalmente, auditáveis.

O papel do monitoramento contínuo

A partir do momento em que o estouro foi identificado e tratado tecnicamente, é essencial implantar (ou reforçar) o monitoramento físico-financeiro da obra. Isso garante que os ajustes orçamentários feitos sejam acompanhados com a disciplina necessária, evitando novos desvios.

O monitoramento permite, por exemplo:

• Acompanhamento da evolução das etapas em relação ao cronograma.

• Verificação de desvios físicos e financeiros em tempo real.

• Relatórios periódicos para os stakeholders da operação.

Se a situação é sensível, alocar um especialista em campo faz total diferença para evitar que o novo planejamento não seja seguido ou tenha intercorrências. O olhar técnico e fiscalizador é crucial.

Conclusão: o que define o sucesso não é o problema, mas a resposta a ele

Estouro de obra é um problema sério, mas não raro. A diferença entre um impacto irreversível e um reequilíbrio possível está na resposta técnica e na agilidade da atuação.

Ao longo dos últimos anos, acompanhei obras que saíram do eixo e foram reconduzidas com apoio técnico, planejamento ajustado e controle reforçado. É esse tipo de postura que protege a rentabilidade do ativo e a credibilidade da operação, especialmente para quem gere fundos ou estrutura crédito.

Se você atua na gestão de ativos imobiliários, meu conselho é: tenha sempre à disposição profissionais e práticas que permitam enxergar o problema, quantificá-lo e atuar com precisão. E lembre-se: quanto antes o diagnóstico for feito, maiores são as chances de retomar o controle com eficiência.