Novas mudanças de concessão de crédito agitam o mercado imobiliário e refletem sobre a concessão de crédito.

O mercado imobiliário brasileiro está prestes a passar por uma das maiores transformações dos últimos anos. Com as novas regras do financiamento imobiliário e o modelo de crédito habitacional anunciado pelo governo, o setor deve ganhar mais fôlego para o consumo, mas também novos desafios para quem está do outro lado da mesa: quem constrói, financia e investe. 

O aumento do teto no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a liberação de recursos da poupança prometem ampliar o acesso ao crédito para o comprador final. Por outro lado, o cenário reforça a importância de estratégia, governança e diversificação de funding para desenvolvedores e incorporadores que buscam capital fora das linhas tradicionais dos bancos. 

O novo cenário do crédito imobiliário no Brasil 

O governo anunciou um novo modelo de financiamento imobiliário que deve entrar em vigor até 2027. 

O objetivo é tornar o sistema mais moderno, ampliar o acesso ao crédito habitacional e dar novo fôlego ao mercado, especialmente para a classe média, que concentra grande parte da demanda por moradia. 

Entre as principais mudanças, está o aumento do teto de valor dos imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.  

Na prática, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, e parte dos recursos da poupança antes retidos no Banco Central será liberada, injetando cerca de R$ 111 bilhões no sistema financeiro. 

Até então, todas as instituições financeiras que captavam dinheiro de clientes como depósitos e poupança, eram obrigadas por lei a manter uma parte desses recursos depositada no Banco Central. Essa reserva, chamada de depósito compulsório, tem como função:  

• Garantir liquidez do sistema financeiro (ou seja, evitar falta de dinheiro em momentos de crise); 

• Controlar a inflação, pois restringe o volume de recursos disponíveis para empréstimos; 

• Reduzir riscos sistêmicos, evitando que os bancos emprestem mais do que podem. 

Com as novas regras, o Banco Central reduziu o percentual do compulsório sobre a poupança, liberando parte desses valores para serem utilizados em financiamentos habitacionais. Na prática, cerca de R$ 111 bilhões que antes ficavam imobilizados como reserva agora podem ser usados pelos bancos para conceder crédito imobiliário. 

Essas medidas devem ampliar o crédito disponível para o comprador final e estimular o consumo habitacional, mas o impacto para quem desenvolve e constrói vai além da superfície. 

O que muda (e o que não muda) para o desenvolvedor imobiliário 

Para Diego Siqueira, CEO da Trinus, as novas regras podem impulsionar as vendas ao facilitar o acesso do consumidor ao financiamento habitacional. Mas, segundo ele, o movimento ainda não muda de forma estrutural o cenário de funding para construtoras e incorporadoras. 

“Os bancos seguem mais focados em financiar o comprador final, que representa um risco menor. Já para quem desenvolve, o crédito tende a continuar mais escasso e criterioso”, analisa o executivo. 

Isso significa que, embora o sistema bancário continue sendo essencial para o consumo habitacional, o mercado de capitais ganha cada vez mais força como fonte alternativa de financiamento para quem constrói. 

De 2020 a 2024, a participação do mercado de capitais no funding imobiliário saltou de 17% para 36%, impulsionada por instrumentos como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Por que o mercado de capitais é uma alternativa estratégica? 

O acesso ao capital via mercado financeiro está se tornando uma das formas mais eficientes de viabilizar novos empreendimentos. Além de diversificar o risco, ele permite operações sob medida para cada projeto, com mais autonomia e agilidade do que o crédito bancário tradicional. 

“Fundos e investidores institucionais buscam segurança, rastreabilidade e previsibilidade. Quem se adapta a essa nova lógica está um passo à frente”, reforça Siqueira. 

O desenvolvedor que deseja acessar esse tipo de funding precisa se preparar: 

• Ter governança sólida e balanços auditados; 

• Implementar processos de controle e transparência; 

• E comunicar de forma clara a segurança e viabilidade de seus projetos aos investidores. 

O cenário de crédito mais seletivo exige das empresas uma postura mais analítica e menos intuitiva. Com margens apertadas e insumos em alta, o desempenho está diretamente ligado à gestão eficiente. A adoção de tecnologia, indicadores de performance e gestão integrada deixará de ser diferencial e será o requisito mínimo para captar bons recursos e manter a competitividade no setor. 

Conclusão: um novo ciclo de financiamento para quem constrói 

As novas regras do financiamento imobiliário representam um avanço importante para o mercado habitacional, mas também reforçam a necessidade de estratégia e maturidade financeira no lado do desenvolvimento. 

Enquanto o crédito bancário fortalece o comprador final, o mercado de capitais se consolida como o motor de crescimento para quem constrói, oferecendo novas formas de funding e exigindo maior preparo de quem quer aproveitar esse novo ciclo.