As recentes mudanças no IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) colocaram em alerta investidores, incorporadoras e empreendedores do setor imobiliário. Embora pareça um tema técnico, o IOF influencia diretamente o custo do crédito, a captação de funding e até a viabilidade de projetos imobiliários.

O que é o IOF e por que ele afeta o setor imobiliário?

O IOF é um imposto federal que incide sobre operações financeiras como crédito, câmbio, seguros e investimentos. Ele é utilizado como ferramenta de política econômica para controlar a oferta de dinheiro em circulação.

No mercado imobiliário, onde a grande parte dos empreendimentos depende de capital externo, qualquer mudança na tributação pode alterar a estrutura de captação de recursos e com isso o retorno sobre os investimentos. Por isso as novas medidas do IOF, mesmo que não destinadas ao mercado imobiliário, podem afetar o setor mesmo que indiretamente.

Quais mudanças foram propostas no IOF?

Em 2025, o Governo Federal editou decretos para aumentar o IOF sobre diversas operações. O objetivo era elevar a arrecadação e equilibrar as contas públicos. Após disputa com o Congresso e decisão do STF, as novas regras foram parcialmente acatadas, e isso pode trazer alguns impactos ao setor.

A principal mudança está na aplicação de alíquotas mínimas fixas, mesmo em operações de curto prazo. Isso afeta principalmente:

• Empréstimos entre empresas da mesma holding (intercompany);
  

• Captações por meio de FIDCs;
  

• Operações de câmbio envolvendo capital estrangeiro.

Os CRIs continuam isentos de IOF? 

Sim, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) seguem isentos de IOF, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. No entanto, a cadeia de formação dos recebíveis que lastreiam os CRIs pode envolver operações impactadas pela nova tributação, como o caso das FIDCs ou empréstimos intercompany.  

Ou seja, a estruturação desse modelo de crédito, pode ficar mais cara, mesmo que o certificado final permaneça isento. 

Como o IOF impacta o custo de crédito?

Segundo o Banco Central, o IOF representa cerca de 2,5% do custo total do crédito no Brasil. No setor imobiliário, isso significa um aumento relevante no spread, que é a diferença entre o custo de captação e a taxa cobrada nos financiamentos.

Esse encarecimento do capital pode afetar a rentabilidade de projetos, e por isso é fundamental buscar alternativas para mitigar esse impacto.

Como se proteger: governança e estruturação jurídica

Diante das mudanças no IOF e do atual cenário econômico, será cada vez mais necessário buscar alternativas inteligentes e estratégicas de captação de crédito. Incluindo ao processo novas práticas que agreguem valor institucional e confiança de mercado.

E para isso é preciso possuir uma estrutura jurídica e financeira bem definida, o que garante:

• Contratos e garantias bem elaborados;

• Planejamento fiscal que evita pagamento indevido de tributos;

• Conformidade com as regras regulatórias;

• Acesso mais fácil a capital e investidores.

Mais do que nunca, investir em governança corporativa, transparência e confiabilidade, deixa de ser um diferencial ou um capricho, e passa a ser um critério essencial para empresas que desejam se manter competitivas e atrativas aos olhos de investidores e parceiros.

Prepare-se para transformar o risco em oportunidade

O aumento do IOF traz desafios, mas também reforça a importância de profissionalizar a gestão e a captação de recursos no setor imobiliário. Empresas que atuam com planejamento, governança e transparência estarão mais preparadas para enfrentar cenários voláteis.

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