Afinal, como aprovar um loteamento? São raros os casos de pessoas que não sonham em ter a sua própria casa. Esse é o desejo de milhares de brasileiros espalhados pelos quatro cantos do país e, portanto, ter um imóvel é algo que mexe muito com a questão sentimental das pessoas.

Consequentemente, esse objetivo de tantas famílias abre a oportunidade para um grande e crescente mercado: o desenvolvimento de loteamentos. Entretanto, aprovar um empreendimento como esse não é nada simples.

Pensando na importância do assunto, resolvemos escrever este artigo contendo muito do que você precisa saber sobre o processo, entre outras questões que envolvem o desenvolvimento desse tipo de empreendimento. Acompanhe!

O que são loteamentos e quem pode ser um loteador?

O loteamento é uma atividade que tem por objetivo proporcionar o desenvolvimento urbano, transformando alqueires em metros quadrados, fazendas em bairros, simples pastos em lotes para receber pessoas, desde que inseridos em zonas urbanas, de urbanização ou de expansão dos municípios.

O loteador é o responsável pelo loteamento e ele pode ser uma pessoa física, empresa ou, até mesmo, um órgão público ou cooperativa. Independentemente do perfil do responsável, o loteamento só poderá ser construído após a aprovação do referido projeto na prefeitura. E os lotes só poderão ser vendidos após o registro do decreto de aprovação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Para tanto, é necessário atender alguns requisitos mínimos, além das exigências geradas no momento do pedido de aprovação frente à cada órgão envolvido. Discorreremos sobre cada um deles nos próximos tópicos.

Quais são as exigências para construir um loteamento?

Estamos diante de uma nobríssima atividade, mas que demanda alguns requisitos para que ela seja executada — que são previstos, inicialmente, pela denominada Lei de Parcelamento do Solo, também chamada de Lei Lehmann (Lei 6.766/79), cujo nome se deu em razão do seu proponente, o advogado e senador Otto Lehmann (ARENA/SP), a foi proposta com o principal objetivo de dispor sobre a organização do uso e do ordenamento do solo urbano. O artigo 4°do referido dispositivo determina as condições mínimas que precisam ser atendidas para a implantação de um empreendimento desse tipo, sendo elas:

• dispor de áreas destinadas à circulação, implantação de equipamentos comunitários e espaços livres ao público, de acordo com o plano diretor municipal;
• área mínima de 125 m², sendo, pelo menos, 5 metros de frente;
• faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros de cada lado;
• redes de drenagem pluvial e coleta de esgoto;
• possibilidade de articulação de vias de acordo com a geografia do local.

Vale a pena ressaltar que, além desses preceitos e limites, um loteamento precisa respeitar as leis e determinações exigidas pelo estado e pela prefeitura municipal da cidade em que o empreendimento será construído, vez que há competência concorrente para legislar sobre os temas que envolvem diversas etapas de aprovação de um loteamento, tais como matéria urbanística e ambiental.

Como aprovar um loteamento?

Agora que você entendeu como funcionam parte das exigências para desenvolver um loteamento, mostraremos os passos que devem ser dados para conseguir a sua aprovação. Continue lendo!

Viabilidade jurídica

Inicialmente, você precisa analisar o registro da área que pretende adquirir para construir a infraestrutura. Para que o processo flua com tranquilidade, é necessário que os antigos proprietários pelo período de 10 anos que antecedem a sua aquisição da área possuam todos os documentos referentes à posse e propriedade do bem. Caso contrário, é muito provável que você tenha problemas nas fases seguintes.

Aprovação municipal

A aprovação municipal é um procedimento diferente em cada cidade brasileira, entretanto, de forma geral, ela segue 4 pilares que, geralmente, são comuns na maioria das prefeituras. São eles:

• viabilidade técnica: para checar se o local tem capacidade de receber um loteamento;
• pedido de diretrizes: um procedimento que tem por objetivo a formalização de viabilidade técnica para abastecimento hidrossanitário e elétricos para o empreendimento;
• elaboração de projetos: tais como urbanístico que dará a base para o desenvolvimento dos demais projetos necessários para atendimento dos requisitos de implantação de infraestrutura básica prevista na Lei 6.766/7, composta por escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, sendo que podem ser exigidos outros projetos para a efetiva aprovação; e,
• aprovação dos projetos pela prefeitura.

Saber como aprovar um loteamento não é uma tarefa muito simples, e, ao contrário do que muitas pessoas pensam, ela não encerra na prefeitura. Ainda temos mais algumas etapas, como você verá nos próximos tópicos.

Aprovação do Governo Estadual

Em seguida, temos a aprovação por parte do Governo Estadual. Nesse caso, são exigidos documentos adicionais, que podem variar de um estado para o outro. Geralmente, esse é um dos processos mais complexos, pois os órgãos responsáveis costumam solicitar ainda mais documentos para a aprovação do loteamento. Essa etapa pode envolver órgãos ambientais, concessionárias, permissionárias e diversos outros, a depender da localização do empreendimento a ser implantado.

Aprovação Federal

Por incrível que pareça, a aprovação de um loteamento pode depender, também, de aprovações federais, como é o caso do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (Dnit), entre outros.

Licenciamento Ambiental

Outra etapa de extrema importância para a regular aprovação de um loteamento é o licenciamento ambiental. Essa fase é dividida em três frentes, sendo necessário dar todos os procedimentos para emissão de Licença Prévia, Licença de Instalação e Licença de Operação, sendo que a última pode não ser aplicada por todos os órgãos a depender da localização do loteamento. 

Decreto, Certidão ou Alvará de licença expedido pela Prefeitura Municipal

A partir das demais aprovações necessárias, o loteamento estará quase totalmente aprovado. Nessa próxima etapa, com todos os projetos e exigências cumpridos, o município emitirá o correspondente termo de aprovação do loteamento, que pode ter diferentes denominações em cada localização.

Registro em cartório

A última etapa para regularizar um loteamento, antes de iniciar as vendas, é o registro no cartório específico. Apresentando todos os documentos exigidos pela Lei 6.766/79, o loteador fará o requerimento de registro do termo de aprovação, o qual será procedido pelo oficial de registro de imóveis com o arquivamento dos documentos necessários.

Como conseguir crédito para investir em um loteamento?

Muitas pessoas que decidem investir em loteamento recorrem aos financiamentos tradicionais com bancos que se intitulam especializados nesse tipo de empreendimento. Entretanto, eles não são capazes de atender a todas as necessidades de uma incorporadora ou loteadora.

Afinal, esses procedimentos incorrem em juros, e se forem feitos para pagamento em curto prazo, causariam um grande impacto financeiro — podendo, inclusive, prejudicar a construção do empreendimento.

Se esses produtos financeiros bancários não são capazes de atender as necessidades desse tipo de negócio, as demais linhas de crédito disponíveis no mercado menos ainda, pois podem ter taxas e cobranças ainda mais pesadas para a loteadora.

Por outro lado, o mercado financeiro tem se posicionado como uma excelente alternativa de crédito para esse setor da economia. Isso é feito por meio de uma parceria com fundos de investimentos imobiliários, como o TGAR11.

Nesse caso, o fundo faz um tipo de sociedade com o empresário incorporador ou loteador — que tem todo o know-how para a construção, porém, não possui crédito suficiente para tirar suas ideais e projetos do papel. O grande diferencial é que o fundo oferece muito mais que o capital.

Modelo de governança

Também existe a oferta de governança corporativa, auditorias necessárias e serviço de contabilidade para gerenciar todo o projeto. Com isso, o responsável pela construção do empreendimento se preocupará com uma única coisa: construir o loteamento, enquanto o gestor do fundo imobiliário lida com a inteligência de capital.

Ainda sobre a questão do investimento em loteamento, é necessário entender que estamos tratando de uma aplicação que será realizada no médio ou longo prazo, dependendo do tamanho do empreendimento e das condições de pagamento oferecidas para os clientes.

Por fim, podemos concluir que saber como aprovar um loteamento não é uma tarefa simples, entretanto, com as dicas que descrevemos neste artigo, você terá mais facilidade para chegar até esse ponto, além de conseguir levantar o capital necessário para constituir esse empreendimento.

Co-autora
Daniela Troncoso – TBS Law