A Reforma Tributária já está desenhada e em fase inicial de implementação, e o impacto no mercado imobiliário vai além da mudança de impostos. Para o desenvolvedor imobiliário, o desafio agora não é apenas entender a legislação, mas preparar a empresa para operar corretamente nesse novo cenário.

As mudanças envolvem tributação, tecnologia, processos, contratos e gestão de dados. Empresas que se organizam desde agora tendem a atravessar a transição com mais previsibilidade. Já quem posterga esse movimento corre o risco de perder margem, crédito tributário e eficiência operacional ao longo dos projetos.

Neste artigo, reunimos os principais pontos de preparação prática para o mercado imobiliário, conectando a Reforma Tributária às rotinas reais das empresas.

Por que a preparação se tornou tão relevante no novo cenário?

A Reforma Tributária não altera apenas alíquotas. Ela muda a lógica de funcionamento do sistema tributário e eleva o nível de exigência sobre as operações.

No mercado imobiliário, isso significa lidar com:

• novos critérios de aproveitamento de créditos,

• maior rastreabilidade das informações,

• integração entre áreas que antes operavam de forma isolada,

• e impactos diretos no fluxo de caixa e na previsibilidade financeira.

Nesse contexto, preparação deixou de ser diferencial e passou a ser condição básica para competir.

Sistemas e tecnologia: a base da adaptação

Um dos primeiros pontos de atenção na preparação para a Reforma Tributária é a infraestrutura tecnológica da empresa. Isso porque o novo modelo amplia o volume de informações fiscais, exige mais integração entre áreas e reduz a margem para erros operacionais.

Com a reforma, ganham ainda mais relevância:

• ERPs atualizados e integrados, capazes de centralizar dados fiscais, financeiros e operacionais;

• sistemas preparados para a nova nota fiscal, que terá mais campos e cruzamentos automáticos de informações;

• gestão digital de documentos e contratos, garantindo rastreabilidade e organização;

• integração entre engenharia, financeiro, contabilidade e fiscal, evitando inconsistências entre custo da obra, faturamento e apuração de tributos.

Sem essa base, a empresa passa a operar com maior risco, podendo:

• perder créditos tributários por falhas de registro ou classificação;

• cometer erros fiscais que aumentam a carga tributária efetiva;

• enfrentar dificuldades em fiscalizações, já que o novo sistema amplia o cruzamento automático de dados.

Na prática, tecnologia deixa de ser apenas suporte operacional e passa a ser um pilar para proteger margem e garantir conformidade no novo cenário.

Contratos: onde muitos riscos ficam escondidos

• Cláusulas de repasse de tributos em contratos de locação
  Com a mudança na forma de tributação, é importante deixar claro como os tributos serão tratados ao longo do contrato, evitando discussões futuras e impactos inesperados no resultado.

• Definição de responsabilidades tributárias em contratos de obra
  Em contratos com construtoras e prestadores de serviço, a falta de clareza sobre quem recolhe tributos e como isso ocorre pode gerar inconsistências fiscais e perda de crédito.

• Estruturação de contratos com prestadores de serviço
  A forma como o contrato é redigido influencia diretamente o aproveitamento de créditos no novo IVA. Contratos genéricos ou mal definidos podem impedir o crédito, mesmo quando o serviço é essencial para o projeto.

• Alinhamento contratual com o novo fluxo de caixa impactado pelo Split Payment
  Como parte do imposto deixa de transitar pelo caixa da empresa, os contratos precisam refletir essa nova dinâmica para evitar descasamentos financeiros ao longo da execução.

Na prática, contratos mal estruturados tendem a gerar custos adicionais e perda de eficiência, que muitas vezes só se tornam visíveis quando o projeto já está em andamento, momento em que corrigir é mais difícil e mais caro.

Fornecedores e créditos: decisões que impactam diretamente a margem

Com a Reforma Tributária, a relação com fornecedores passa a ter um impacto direto na carga tributária efetiva dos empreendimentos. Isso acontece porque o novo modelo adota a não cumulatividade plena do IVA, permitindo o aproveitamento de créditos sobre despesas que possuam nota fiscal.

Na prática, isso significa que:

• despesas corretamente documentadas geram crédito tributário, ajudando a reduzir o imposto a pagar;

• porém, fornecedores enquadrados no Simples Nacional não geram crédito de IVA, mesmo quando prestam serviços essenciais para o projeto.

Esse ponto exige atenção especial, pois não se trata de substituir automaticamente fornecedores do Simples, mas de entender o impacto financeiro de cada escolha.

Para isso, torna-se necessário:

• avaliar o peso de cada contrato na estrutura de custos,

• revisar a cadeia de fornecedores sob a ótica tributária,

• negociar de forma mais estratégica, considerando preço, crédito e impacto na margem,

• ter clareza sobre como cada fornecedor influencia a carga tributária final do empreendimento.

Na prática, a margem do projeto deixa de depender apenas de custo direto e eficiência operacional. Ela passa a estar diretamente ligada à qualidade das decisões na contratação e gestão de fornecedores, especialmente em projetos de médio e longo prazo.

Fluxo de caixa e Split Payment: por que esse ponto exige atenção imediata

O Split Payment altera a dinâmica tradicional de caixa das empresas ao direcionar automaticamente a parcela do imposto para o governo no momento do pagamento da operação. Isso significa que o valor do tributo deixa de transitar pelo caixa da empresa, como ocorre hoje.

Na prática, essa mudança exige um novo olhar sobre a gestão financeira, pois:

• o caixa disponível para cobrir custos operacionais e de obra tende a ser menor no curto prazo;

• o tempo entre recebimento da receita e disponibilidade real dos recursos diminui;

• erros de planejamento passam a ter impacto mais rápido e visível.

Por esse motivo, o novo cenário exige:

• planejamento financeiro mais rigoroso, com projeções detalhadas de entradas e saídas;

• projeções de caixa mais conservadoras, considerando menor margem para absorver imprevistos;

• menos dependência de improvisos ao longo da obra, especialmente em projetos de longo prazo.

Empresas que não ajustarem sua gestão financeira podem enfrentar pressão de caixa mesmo em empreendimentos rentáveis, simplesmente por não estarem preparadas para essa nova dinâmica de recolhimento.

Governança e integração entre áreas: por que isso se torna indispensável

Outro impacto relevante da Reforma Tributária é o aumento da necessidade de integração entre áreas que, historicamente, operavam de forma mais independente dentro das empresas imobiliárias.

Com o novo modelo, passam a trabalhar de forma muito mais conectada:

• engenharia, que define custos e cronograma da obra;

• financeiro, responsável pelo fluxo de caixa e planejamento;

• contabilidade, que apura tributos e créditos;

• jurídico, que estrutura contratos e responsabilidades;

• novos negócios, que define o modelo do projeto desde a origem.

Essa integração é essencial porque decisões tomadas em uma área passam a gerar efeitos diretos nas demais. Um custo mal classificado, um contrato mal redigido ou uma informação inconsistente podem resultar em perda de crédito tributário, aumento da carga efetiva ou riscos de conformidade.

Nesse contexto, a governança de dados e documentos deixa de ser apenas operacional. Ela passa a sustentar decisões estratégicas ao longo de todo o ciclo do empreendimento, desde a concepção até a conclusão do projeto.

Checklist prático: por onde começar a preparação

Para apoiar esse movimento, alguns passos iniciais são essenciais:

• revisar sistemas e capacidade tecnológica,

• mapear contratos e identificar riscos tributários,

• analisar a cadeia de fornecedores sob a ótica de crédito,

• ajustar projeções de fluxo de caixa,

• estruturar simulações tributárias por projeto,

• capacitar equipes envolvidas no processo.

Essas ações ajudam a reduzir riscos e aumentar previsibilidade em um cenário de transição.

Conclusão

A Reforma Tributária marca uma mudança estrutural no mercado imobiliário. Mais do que entender a legislação, o desenvolvedor imobiliário precisa preparar sua empresa para operar corretamente nesse novo ambiente.

Planejamento, governança, tecnologia e integração passam a ser pilares para proteger margem, reduzir riscos e tomar decisões mais seguras ao longo dos próximos anos.

Os pontos abordados neste artigo são detalhados na websérie da Trinus sobre a Reforma Tributária no mercado imobiliário, trazendo uma visão prática e aplicada sobre preparação, processos e tomada de decisão.

Assista à websérie completa no YouTube:

A série foi construída de forma progressiva, conectando cenário, impactos e ações práticas para quem atua no desenvolvimento imobiliário.