O Crédito com Garantia de Imóvel continua relevante. O que mudou foi a régua do mercado e ela passou a medir condução, não promessa.

Por décadas, o CGI foi tratado como um produto relativamente simples: se havia um imóvel com valor adequado, a operação avançava para a aprovação do crédito. Esse paradigma, no entanto, não se sustenta no contexto atual.

O mercado não abandonou o Crédito com Garantia de Imóvel. Ele evoluiu a forma como avalia, estrutura e acompanha essas operações. Hoje, o que diferencia uma operação bem conduzida não é apenas a existência da garantia imobiliária, mas a forma como o crédito é estruturado, analisado e sustentado ao longo do tempo.

O mercado está em expansão e o CGI acompanha

O conceito de home equity, como o CGI é conhecido internacionalmente, existe no Brasil há mais de duas décadas. Ainda assim, ganhou tração apenas nos últimos anos.

Segundo reportagem da VEJA, o segmento passou por um longo período de baixa relevância até começar a crescer de forma consistente recentemente:

“O produto existe há mais de duas décadas no Brasil, mas somente nos últimos tempos engatou uma marcha forte de crescimento.”

Esse movimento confirma que o CGI não é uma tendência passageira. Ele se consolida como uma alternativa de crédito relevante à medida que o mercado aprende a absorvê-lo de forma mais técnica, estruturada e compatível com a maturidade do sistema financeiro.

A garantia segue central, mas já não é suficiente

Durante muito tempo, a lógica predominante foi simples: imóvel bem avaliado era equivalente a crédito aprovado. Em ciclos de mercado mais estáveis e menos seletivos, esse modelo funcionava.

O ambiente financeiro, no entanto, mudou. O capital tornou-se mais criterioso, o custo do risco aumentou e a tolerância à incerteza diminuiu.

Hoje, a análise de uma operação de CGI envolve critérios que vão além da valoração do imóvel, como:

• capacidade de pagamento ao longo do tempo;

• previsibilidade e consistência de fluxo;

• governança técnica e operacional;

• critérios claros de risco;

• acompanhamento contínuo da operação.

O risco relevante deixou de estar concentrado apenas no ativo imobiliário e passou a se manifestar no desempenho da operação ao longo de sua vida econômica.

O mercado elevou a régua e o CGI precisou evoluir

Essa mudança não é apenas percepção. Há indícios institucionais claros de que o mercado ajustou suas práticas em torno do Crédito com Garantia de Imóvel.

Discussões regulatórias, avanços normativos e maior clareza operacional sobre o uso de garantias imobiliárias reforçam um ambiente mais estruturado e profissional. O próprio Banco Central do Brasil tem publicado estudos e normativas que ampliam a previsibilidade e a segurança jurídica dessas operações.

Esses movimentos não substituem a necessidade de método. Eles criam um terreno institucional mais sólido para operações que são bem conduzidas ao longo do tempo.

O imóvel como ponto de partida, não como argumento final

O imóvel continua sendo o elemento central do Crédito com Garantia de Imóvel. Ele é indispensável, define o lastro da operação e viabiliza o acesso ao crédito. Sem garantia imobiliária, o CGI simplesmente não existe.

O que mudou não foi a importância do imóvel, mas o papel que ele exerce na decisão de crédito.

Hoje, o imóvel é o ponto de partida da operação, não o argumento final. Ele viabiliza a estrutura, mas não é suficiente para sustentá-la ao longo do tempo.

Em um mercado mais criterioso, o capital passou a exigir mais do que segurança na execução. Exige previsibilidade, governança, acompanhamento e capacidade de condução durante todo o ciclo do crédito. Por isso, o CGI precisou evoluir de produto para método.

Quem aporta capital quer proteger o ciclo

Embora possa parecer contraditório à primeira vista, a exigência de critérios além da garantia reflete o novo estágio de maturidade do mercado de capitais.

O imóvel segue sendo um pilar relevante, mas atua como proteção final, não como elemento suficiente para sustentar toda a operação.

O capital institucional passou a priorizar a proteção do ciclo, não apenas a segurança no desfecho. Isso significa reduzir a probabilidade de execução, antecipar riscos, garantir previsibilidade e preservar valor ao longo do tempo.

Exigir método, governança e condução técnica não enfraquece o CGI. Ao contrário, fortalece a modalidade e a torna compatível com um ambiente mais criterioso.

O mercado não está dizendo que o imóvel deixou de importar. Ele está dizendo que, sozinho, já não é suficiente.

Onde o risco realmente aparece nas operações de CGI

Existe uma percepção antiga de que o risco principal do CGI está concentrado na garantia imobiliária. Esse conceito, embora intuitivo, já não se sustenta diante das exigências atuais.

Na prática, o risco relevante é operacional e costuma surgir a partir de:

• falta de visibilidade do avanço financeiro;

• incerteza sobre prazos e desvios prováveis;

• critérios de análise pouco claros ou subjetivos;

• ausência de governança durante o ciclo do crédito;

• fragilidade no acompanhamento pós-concessão.

Operações sustentáveis são aquelas que possuem método claro para antecipar riscos, reagir a desvios e manter coerência entre estrutura e execução.

Método: o que sustenta operações ao longo do tempo

Falar de método no CGI não é falar de burocracia. É falar de previsibilidade e disciplina.

Método permite:

• reduzir incertezas ao longo do ciclo;

• antecipar e mitigar riscos antes que se materializem;

• dar consistência à análise e à condução;

• construir confiança entre todos os agentes envolvidos.

Operações sem método, mesmo com garantias aparentemente robustas, tendem a se fragilizar quando são testadas por variáveis de mercado ou eventos fora do cenário inicial.

Especialização deixou de ser diferencial e virou condição

O mercado financeiro internalizou uma lição clara: formas simplistas de estruturar crédito já não são suficientes.

Casas que atuam com CGI precisaram se especializar, não por posicionamento de marca, mas por necessidade operacional imposta pelo próprio mercado. O capital passou a priorizar operações onde existe:

• clareza de análise técnica;

• estrutura de governança definida;

• capacidade de acompanhamento ao longo do tempo;

• critérios compatíveis com a maturidade da operação.

Esse contexto é fruto de um aprendizado coletivo que elevou a régua de avaliação de risco e exigiu maior disciplina na condução do crédito.

CGI como processo, não como promessa

Tratar o CGI apenas como um produto com boa taxa ou prazo é uma leitura simplista, útil apenas como ponto de partida.

A leitura madura é entender o Crédito com Garantia de Imóvel como um processo contínuo, que se estende muito além da liberação de recursos.

Investidores, fundos e instituições que pretendem seguir ativos nesse mercado já internalizaram essa mudança: buscam relações estruturadas, previsíveis e sustentáveis. Nesse cenário, o método ocupa o centro da decisão, não a promessa de liquidez ou custo isolado.

Conclusão

O Crédito com Garantia de Imóvel não perdeu relevância. O que mudou foi a forma como o mercado o avalia e conduz.

A evolução da régua do CGI reflete um ambiente financeiro mais maduro. Hoje, uma operação bem conduzida é definida menos pela qualidade da garantia isolada e mais pelo método aplicado ao longo de todo o ciclo de crédito, da análise inicial ao acompanhamento pós-concessão.

Entender essa mudança deixou de ser opcional. É condição para quem atua com CGI e pretende permanecer relevante no novo ciclo do mercado.