A Reforma Tributária já começou a alterar a forma como o mercado imobiliário precisa tomar decisões. Para o desenvolvedor imobiliário, o impacto vai muito além da substituição de tributos: ele atinge custos, margens, fluxo de caixa, estruturação dos projetos e o momento mais adequado para lançar um empreendimento.
Neste artigo, explicamos de forma objetiva como a Reforma Tributária afeta a incorporação imobiliária, quais decisões passam a ser estratégicas a partir de agora e por que a preparação antecipada se tornou essencial para evitar perda de margem e riscos financeiros ao longo do projeto.
Por que a Reforma Tributária impacta diretamente a incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária possui características que tornam o impacto da Reforma Tributária mais sensível do que em outros setores, como:
- ciclos longos de desenvolvimento e execução;
- contratos de longa duração;
- múltiplos agentes envolvidos na operação;
- alta dependência de crédito, fluxo de caixa e previsibilidade financeira.
Por esse motivo, o texto da reforma criou regras específicas para o setor imobiliário, com alíquotas reduzidas e regimes próprios. Isso não reduz a complexidade das decisões, mas aumenta a necessidade de planejamento técnico e simulações antecipadas.
O novo IVA e o tratamento diferenciado para o setor imobiliário
Com a Reforma Tributária, o Brasil passa a adotar o IVA Dual, composto por:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – tributo federal
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – tributo estadual e municipal
A alíquota padrão estimada gira em torno de 28%, mas o mercado imobiliário terá reduções relevantes:
- Incorporação imobiliária: redução de 50%, com alíquota estimada em torno de 14%;
- Locação de imóveis: redução de 70%, com alíquota aproximada de 8,4%.
Essas reduções foram desenhadas para evitar um aumento abrupto no custo da moradia. Ainda assim, o impacto real da tributação dependerá da forma como cada empreendimento é estruturado, especialmente em relação a custos, créditos e fornecedores.
Registro de Incorporação até 2028: uma decisão estratégica
A Reforma Tributária criou uma janela de decisão relevante para o desenvolvedor imobiliário. Empreendimentos com Registro de Incorporação (RI) realizado até 31 de dezembro de 2028 poderão optar entre dois caminhos:
- permanecer no regime tributário atual, com regras já conhecidas;
- migrar para o novo modelo da Reforma Tributária.
Na prática, o RI deixa de ser apenas um requisito jurídico e passa a funcionar como um marco estratégico do projeto, capaz de influenciar a carga tributária ao longo de toda a obra.
Por isso, a decisão de registrar e lançar um empreendimento até essa data deve ser acompanhada de simulações comparativas, avaliando impactos em custos, créditos, fluxo de caixa e resultado final.
O que foi preservado: regime de caixa e permutas
Apesar das mudanças estruturais, dois mecanismos importantes para a incorporação imobiliária foram até o momento mantidos, trazendo maior previsibilidade para os projetos.
- Regime de caixa: a tributação continua ocorrendo conforme o recebimento das receitas, e não na assinatura dos contratos.
Esse ponto é fundamental em um setor onde as vendas são parceladas e o fluxo de recursos se distribui ao longo do tempo.
- Permutas: operações de permuta seguem não tributadas, preservando uma ferramenta essencial para viabilização de empreendimentos, especialmente na aquisição de terrenos.
Esses dois fatores contribuem para a manutenção da viabilidade financeira dos projetos, principalmente em empreendimentos de longo ciclo.
Não cumulatividade plena: crédito como vantagem competitiva
Um dos pilares do novo sistema é a não cumulatividade plena do IVA. Isso permite que o desenvolvedor imobiliário tome crédito de praticamente todas as despesas que possuam nota fiscal, inclusive custos indiretos ligados à operação.
O principal ponto de atenção está nos fornecedores enquadrados no Simples Nacional, que não geram crédito de IVA.
Na prática, isso cria dois cenários distintos:
- empreendimentos com cadeia de fornecedores formalizada e bem documentada tendem a reduzir a carga tributária efetiva por meio do aproveitamento de créditos;
- projetos com baixa formalização ou dependência excessiva de fornecedores do Simples podem acabar pagando mais imposto, mesmo com alíquotas reduzidas.
Ou seja, o benefício do novo sistema depende diretamente da estruturação do projeto e da governança operacional.
Por que custos, margens e preços não são impactados da mesma forma
A Reforma Tributária não gera um impacto uniforme no mercado imobiliário. Dois projetos semelhantes podem apresentar resultados tributários muito diferentes.
Isso ocorre porque o impacto final depende de fatores como:
- estrutura da cadeia de fornecedores;
- nível de organização contábil e fiscal;
- qualidade dos sistemas e registros;
- capacidade de simular cenários antes do lançamento.
Empreendimentos bem estruturados conseguem compensar parte do IVA por meio de créditos e manter margens mais estáveis. Já operações desorganizadas tendem a sofrer compressão de margem ou a repassar custos ao preço final, muitas vezes sem identificar claramente onde ocorreu a perda.
Governança e simulações: o novo papel do backoffice
Com a Reforma Tributária, o backoffice deixa de ser apenas operacional e passa a ocupar um papel estratégico no desenvolvimento imobiliário.
A partir de agora, o desenvolvedor imobiliário precisa atuar com:
- controle rigoroso de documentos e notas fiscais;
- integração entre engenharia, financeiro, contabilidade e jurídico;
- simulações tributárias por projeto antes do lançamento;
- planejamento de fluxo de caixa, considerando efeitos como o Split Payment.
Empresas que priorizam dados, governança e simulação conseguem tomar decisões mais precisas e reduzir riscos ao longo de todo o ciclo do empreendimento.
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Os principais pontos abordados neste artigo são aprofundados na websérie da Trinus sobre Reforma Tributária no mercado imobiliário, com análises práticas sobre:
- impactos na incorporação imobiliária;
- efeitos em custos e margens;
- decisões estratégicas para os próximos anos.
