O crescimento de polos fora dos grandes centros exige governança, dados e planejamento urbano para transformar desafios em oportunidades de desenvolvimento imobiliário sustentável.

Nos últimos dias, os alertas de chuvas intensas da Defesa Civil em Goiânia chamaram a atenção não apenas pela frequência, mas pelo que revelam sobre o estágio de crescimento da cidade. Um dos principais polos imobiliários fora do eixo Rio–São Paulo, Goiânia vive os efeitos naturais de uma expansão urbana acelerada, que demanda planejamento contínuo, coordenação e visão de longo prazo.

Mais do que um evento climático pontual, o cenário abre uma discussão estratégica sobre como o desenvolvimento imobiliário pode crescer de forma estruturada, resiliente e sustentável em cidades que atraem capital, pessoas e investimentos.

Esses alertas não são um fenômeno isolado. Dados nacionais indicam que os desastres associados a chuvas intensas no Brasil mais do que triplicaram entre 2020 e 2023, refletindo uma tendência de eventos extremos cada vez mais frequentes. Essa realidade amplia o debate para além das interrupções momentâneas e coloca em pauta temas como crescimento urbano, expansão imobiliária e resiliência das cidades.

Goiânia como polo imobiliário em expansão

A capital goiana se consolidou, ao longo das últimas décadas, como um dos mercados imobiliários mais relevantes do país fora do eixo Sudeste. A cidade atrai desenvolvedores, investidores e moradores por sua qualidade de vida, localização estratégica e dinamismo econômico.

Esse crescimento é um sinal claro de sucesso. Ao mesmo tempo, como ocorre em toda cidade que cresce de forma acelerada, a expansão urbana passa a pressionar infraestrutura, drenagem, mobilidade e ocupação do solo. Nesse contexto, eventos climáticos mais intensos se tornam mais perceptíveis no cotidiano urbano.

Não se trata de uma particularidade de Goiânia, mas de um padrão observado em cidades que entram em ciclos acelerados de desenvolvimento imobiliário.

Quando o crescimento exige um novo nível de planejamento

Cidades planejadas não deixam de enfrentar desafios à medida que crescem. Pelo contrário. O crescimento contínuo exige atualização permanente das estratégias urbanas, especialmente quando a ocupação do solo se intensifica.

A impermeabilização de áreas, o adensamento e a transformação de regiões antes pouco ocupadas alteram o comportamento natural da água, pressionam sistemas de drenagem e demandam soluções mais integradas entre poder público, iniciativa privada e planejamento urbano.

Nesse cenário, o desenvolvimento imobiliário deixa de ser apenas uma atividade econômica e passa a exercer papel ativo na construção da cidade. Cada novo empreendimento se conecta ao entorno, à infraestrutura existente e à capacidade urbana de absorver esse crescimento de forma equilibrada.

Aprendizados dos grandes centros e a oportunidade de cidades em expansão

Os grandes centros brasileiros já passaram por ciclos semelhantes. São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte viveram fases de crescimento rápido que, ao longo do tempo, evidenciaram os custos de um desenvolvimento pouco coordenado.

Hoje, cidades fora do eixo tradicional do Sudeste vivem um momento diferente. Elas crescem com mais informação disponível, maior acesso a dados, tecnologia e uma consciência mais clara sobre os impactos de longo prazo do desenvolvimento urbano.

É nesse contexto que polos regionais como Goiânia ganham protagonismo estratégico. Não por oposição às grandes capitais, mas porque representam a oportunidade de aplicar aprendizados já vividos em outros mercados, estruturar governança desde as fases iniciais de expansão e construir cidades mais resilientes, eficientes e equilibradas.

O impacto direto no mercado imobiliário

Para o mercado imobiliário, esse cenário muda a forma de conceber projetos. O valor de um empreendimento não está apenas na localização ou no produto em si, mas na forma como ele se integra à cidade e se sustenta ao longo do tempo.

Investidores e financiadores passaram a observar com mais atenção fatores como risco urbano, resiliência da infraestrutura, previsibilidade de longo prazo e capacidade de adaptação a eventos extremos. Empreendimentos inseridos em cidades que crescem com planejamento tendem a preservar valor, liquidez e atratividade, mesmo em cenários mais desafiadores.

Isso reforça a importância de decisões que considerem não apenas a demanda imediata, mas o comportamento da cidade nos próximos anos.

Quando o crescimento urbano exige responsabilidade além da infraestrutura

Nem sempre o desenvolvedor consegue atuar em áreas onde a infraestrutura urbana esteja plenamente resolvida. Saneamento, drenagem e serviços públicos nem sempre acompanham o ritmo da expansão das cidades. Isso, no entanto, não significa que o empreendimento não possa exercer um papel ativo na mitigação de riscos e na construção de um crescimento mais ordenado.

Empreendimentos responsáveis e alinhados com o ordenamento urbano não apenas atendem às expectativas dos moradores. Eles também dialogam diretamente com o arcabouço legal que estrutura o desenvolvimento das cidades no Brasil.

A Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) estabelecem que o desenvolvimento urbano deve ser orientado por planos diretores, uso do solo, função social da propriedade e infraestrutura, com participação conjunta do poder público e da iniciativa privada. Isso significa que, quando um projeto incorpora boas práticas urbanísticas e respeita o contexto da cidade, ele passa a integrar uma lógica que favorece a atração de investimentos públicos coordenados e a continuidade de serviços essenciais.

Legislações como o Marco Legal do Saneamento (Lei nº 14.026/2020) reforçam esse movimento ao estabelecer metas de universalização e diretrizes para que políticas públicas acompanhem o crescimento urbano, sempre em articulação com a atuação privada.

O mercado financeiro já reconhece que práticas associadas a ESG não são filantropia, mas instrumentos de gestão de risco, previsibilidade e credibilidade. Estudos da CVM, da B3 e de organismos internacionais, como a IFC, mostram que projetos alinhados a boas práticas ambientais, sociais e de governança tendem a acessar capital com maior eficiência e a preservar valor no longo prazo.

Assim, fazer parte de um crescimento urbano mais consciente gera retornos que vão além do financeiro imediato. Gera reputação, histórico positivo e confiança institucional. Grande parte da expansão das cidades brasileiras nasceu de iniciativas privadas de desenvolvimento imobiliário, o que reforça a responsabilidade do setor na construção de um legado urbano sustentável.

Governança como base do desenvolvimento urbano sustentável

Ao organizar dados, processos e critérios de decisão, o desenvolvedor cria as condições para investir melhor, tomar decisões mais seguras e direcionar recursos para iniciativas que agregam valor não apenas ao produto, mas ao território, à reputação do projeto e à credibilidade do próprio empreendedor no mercado.

Nesse contexto, a governança deixa de ser apenas uma ferramenta de controle interno e passa a ser um instrumento de leitura urbana e institucional.

Essa estrutura permite demonstrar ao mercado que, mesmo diante de limitações externas da cidade ou da infraestrutura urbana, o empreendimento opera com responsabilidade, previsibilidade e controle.

Quando decisões deixam de ser reativas e passam a ser orientadas por dados, o custo deixa de ser visto como despesa isolada e passa a ser compreendido como investimento estruturante.

É essa capacidade de traduzir responsabilidade em informação confiável que transforma projeto em ativo financeiro, viabiliza escala e atrai capital disposto a permanecer no longo prazo.

O que vem depois da governança

Quando um empreendimento atinge um nível mínimo de organização financeira, controle operacional e clareza de dados, ele deixa de apenas funcionar bem e passa a criar espaço para decisões mais estratégicas.

É essa estrutura que permite investir melhor, com mais critério e menor risco. Quanto mais organizado o projeto, maior a capacidade de direcionar recursos para iniciativas que realmente agregam valor, seja em qualidade urbana, eficiência operacional ou diferenciação do produto.

No longo prazo, a governança viabiliza algo essencial para quem deseja crescer de forma consistente: escalar sem perder controle. E escala previsível é exatamente o que investidores e financiadores procuram.

Projetos bem governados constroem histórico, reputação e confiança; deixam de ser analisados como operações pontuais e passam a ser vistos como ativos recorrentes, capazes de atrair capital mais paciente, recorrente e eficiente ao longo do tempo.

O que está ao alcance do desenvolvedor no desenvolvimento urbano?

Nem todo desenvolvedor imobiliário consegue escolher áreas já plenamente estruturadas ou esperar que toda a infraestrutura urbana esteja pronta antes de lançar um projeto. Isso faz parte da realidade do mercado.

Mas isso não significa que o empreendimento não possa contribuir de forma positiva para o desenvolvimento urbano onde está inserido. Pelo contrário. Cada projeto carrega decisões que impactam diretamente a cidade, o entorno e a forma como aquele espaço será usado ao longo do tempo.

Na prática, o desenvolvimento urbano começa no desenho do produto. Projetos que respeitam a escala do bairro, dialogam com a história da região e consideram o uso real do espaço tendem a se integrar melhor à cidade e a gerar valor mais duradouro.

Também passa pela forma como o empreendimento se conecta ao entorno. Pensar acessos, circulação, áreas comuns, permeabilidade e relação com o espaço público ajuda a reduzir conflitos urbanos e melhora a experiência não só de quem compra, mas de quem vive ao redor.

Outro ponto fundamental está na gestão do próprio projeto. Obras bem planejadas, com controle de impacto, gestão eficiente de resíduos, uso consciente de recursos e previsibilidade de execução reduzem riscos, evitam desperdícios e constroem credibilidade.

Essas decisões não resolvem sozinhas os desafios urbanos de uma cidade, mas constroem um padrão. E, ao longo do tempo, são esses padrões que moldam bairros, valorizam regiões e criam um legado positivo para o mercado imobiliário e para a população.

Desenvolver de forma consciente não é fazer tudo. É fazer bem o que está sob seu controle.

Conclusão

Os alertas de chuva em Goiânia não devem ser vistos apenas como episódios isolados, mas como um sinal do momento que a cidade vive. Um momento de crescimento, protagonismo e, consequentemente, de maior responsabilidade no planejamento urbano.

Cidades que crescem rápido precisam de decisões mais conscientes, projetos mais bem integrados e uma visão que vá além do curto prazo. O futuro do mercado imobiliário passa por compreender o território, antecipar riscos e estruturar o crescimento com governança, dados e planejamento.

Mais do que reagir aos efeitos do crescimento, o desafio está em construir, desde agora, cidades e empreendimentos preparados para o que vem pela frente.